Un dispositif d’investissement patrimonial

Atouts patrimoniaux

Rénovation de bâtiments existants : parties privatives et communes

Sites Patrimoniaux Remarquables au sein des centres historiques

Impact économique

Une réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux

Charges d’exploitation et intérêts d’emprunt déductibles des revenus fonciers

Exemple d'acquisition

Appartement au budget de 280 000€ dont 70% de travaux

Réduction d’impôt 58 800 répartie sur 3 à 6 ans

Définition de la loi Malraux, née en 1962

La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Il s’agit des cœurs historiques des communes.

L’Etat accompagne les propriétaires des immeubles éligibles à la loi Malraux, à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant, et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

Impacts patrimonial et architectural

La loi Malraux est née le 4 août 1962. Elle avait un objectif central de lutter contre la dégradation des centres urbains historiques. Ces sites étaient alors délaissés au profit des nouveaux projets urbanistiques visant à faciliter la circulation, à introduire de nouvelles surfaces de bureaux, de commerces et de services. Cette loi a traversé les décennies pour arriver jusqu’à nous. Plus que jamais, elle trouve tout son sens pour la préservation du patrimoine architectural français, le savoir-faire artisanal mais également pour lutter contre la désertification des cœurs de ville. Un sujet dont s’est emparé le gouvernement avec la mise en place du programme « action cœur de ville ».

Pour être éligible à la Loi Malraux de 1962, l’immeuble doit répondre à plusieurs critères :

  • Il doit être situé sur un Site Patrimonial Remarquable.
  • Il doit faire l’objet d’une rénovation intégrale : parties privatives et parties communes.
  • Les travaux doivent être réalisés sous l’égide de l’Architecte des Bâtiments de France. Celui-ci s’assure de la préservation du patrimoine architectural.

Impacts financier et fiscal

Les travaux réalisés dans le cadre de la loi Malraux permettent de générer une réduction d’impôt. Celle-ci est calculée sur le montant des travaux de restauration à hauteur de :

  • 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable bénéficiant d’un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur – ex Secteur Sauvegardé).
  • 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine ex ZPPAUP)

Le montant des travaux est plafonné à 400 000€ sur 4 ans. Il est ainsi possible de réduire ses impôts jusqu’à 120 000 € sur cette même période (400 000€ x 30%).

La réduction d’impôt sera calculée chaque année en fonction du montant des travaux payés. Souvent, les appels de fonds travaux s’étalent sur 3 ans bien que les chantiers durent 18 mois en moyenne. Si la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt à payer, elle pourra être reportée sur les 3 années suivantes.

En contrepartie de ces dispositions fiscales, l’appartement rénové devra être mis en location au titre de résidence principale pour une durée de 9 ans. Les loyers seront donc soumis à la fiscalité des revenus fonciers.

Investir dans l’ancien rénové, c’est investir sur le long terme

La nature et l’importance des travaux réalisés – à la fois sur les appartements mais également sur les parties communes – génèrent un coût important dans les premiers semestres d’acquisition. Les travaux sont de grande ampleur (façade, toiture, canalisation et fluides remis à neuf, réaménagement des espaces privatifs, mises aux normes etc.). Ainsi, les travaux peuvent représenter 60 à 80% du montant total du prix de revient. Cela appelle plusieurs remarques :

  • Les travaux garantissent la pérennité du bâtiment et l’absence de gros travaux à venir tant sur les parties communes que sur les parties privatives. De plus, la garantie décennale s’applique. C’est donc des charges de copropriété très faibles qui seront à provisionner (quasi identiques aux immeubles neufs).
  • A l’heure où les appartements ayant un DPE dégradé seront de plus en plus pénalisés (que ce soit à la location ou la revente) avec la Loi Climat, ces appartements ayant tout le cachet de l’ancien, bénéficieront de DPE aux notations élevées.
  • Seul le montant des travaux (également appelé quote-part travaux) rentre dans le calcul de l’économie d’impôt réalisé.
  • Enfin, l’enveloppe globale des travaux étant d’une grande importance, une conservation à long terme est à favoriser pour ce type d’acquisition.

L'impact sociétal

Investir dans l’ancien répond aux enjeux d’un « urbanisme circulaire » : il permet de remettre sur le marché de la location des appartements jusque alors vacants, en état inhabilités ou énergivores. C’est donc donner une nouvelle vie aux immeubles.

A cela, s’ajoute une démarche patrimoniale avec la volonté à chaque étape de conserver les éléments de décors, souvent représentatifs d’un savoir-faire local. Il n’est pas rare que les Compagnons du Devoir interviennent sur ces chantiers.

Enfin au pied des immeubles de centre-ville, on retrouvera des commerces. Indispensables à la vie locale, les commerces pourront ainsi bénéficier de l’effet esthétique d’un ravalement de façade pour développer un pouvoir attractif plus fort. Leur présence contribue à enrichir la « ville du quart d’heure ».

A la demande de la municipalité, certains appartements pourront être éligibles à une convention avec l’ANAH. Ainsi, le propriétaire s’engage à louer l’appartement sur une durée déterminée de 6 – 9 – 12 – 15 ans, à un loyer inférieur au prix du marché en prenant en compte les ressources du locataire. Des contreparties économiques pourront être proposées afin de conserver une rentabilité certaine.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE (Haute Qualité Environnementale).

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Découvrir d’autres mécanismes de réduction d’impôt

L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat (A, A bis et B1) permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. La loi Pinel s’applique en grande partie aux immeubles neufs mais peut également être réalisée en Pinel ancien / rénové si l’immeuble fait l’objet d’une rénovation profonde (parties privatives et communes) et obtient les qualités de performances énergétiques requises.

C’est dans le même esprit que le dispositif Denormandie fonctionne avec un zonage représentant près de 250 communes (Actions cœur de ville et ORT), et l’obligation de travaux à visée énergétique qui doivent représenter au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer en fonction du zonage, et plafond de ressources du locataire
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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux appartements « anciens » pour lesquels des travaux à visée énergétique sont réalisés et représentent au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

Le zonage représentant près de 250 communes qui sont soit intégrées aux programmes Actions cœur de ville, ou ayant signé un accord ORT avec l’Etat.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer et plafond de ressources du locataire.
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