Un dispositif d’investissement patrimonial et rare

Atouts patrimoniaux

Immeubles d’exception

Rénovation des appartements et parties communes

Impact économique

Les travaux viennent en déduction du revenu global

Report du déficit foncier sur 6 ans

Exemple d'acquisition

Prix moyen : 350 000€ dont 70% de travaux : économie d’impôt jusqu’à 110 250€

Report jusqu’à 6 ans

Définir les Monuments Historiques

Les immeubles éligibles au dispositif Monument Historique sont, par définition, rares puisqu’ils ne représentent que quelques dizaines de milliers de bâtiments en France. Pour les identifier, ils bénéficient d’un agrément ou d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, montrant par là leur intérêt architectural pour tout ou partie du bâtiment.

Un particulier peut se porter acquéreur d’un appartement au sein d’un bâtiment classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques. Les premiers budgets (rares) sont de 150 000€, incluant le prix de l’appartement et les travaux associés. En moyenne, le prix d’acquisition s’élève à 350 000€ (foncier + travaux).

L’acquisition d’un bien Monument Historique n’est pas un dispositif en tant que tel. Il s’agit plutôt d’un régime fiscal de faveur pour encourager les propriétaires à entretenir leur patrimoine. C’est une extension du mécanisme de droit commun dit « déficit foncier ». Ainsi l’ensemble des travaux et des charges sont déductibles à la fois des revenus fonciers mais également des autres sources de revenus (traitement, salaire, dividendes si hors « flat taxe », BIC etc.)

Il s’agit donc d’un schéma d’investissement particulièrement approprié aux investisseurs souhaitant acquérir un patrimoine d’exception et ayant des revenus élevés.

Impacts architectural et patrimonial

Les immeubles éligibles doivent répondre à plusieurs exigences : outre le fait que le bâtiment soit classé ou inscrit, le permis de construire (PC) doit être soumis à la DRAC – Direction Régionale des Affaires Culturelles – ainsi qu’à l’Architecture des Bâtiments de France. A chaque phase du chantier, ces 2 instances seront présentes pour s’assurer de l’adéquation des travaux avec la nature du bâtiment et de son environnement immédiat.

L’investissement en Monument Historique présente 2 principaux atouts pour le particulier :

  • il permet de se porter acquéreur d’un appartement au sein d’un bâtiment remarquable : château, maison de maître, ancien bâtiment industriel marquant l’histoire architecturale d’une région comme une passementerie etc. Tous les styles architecturaux peuvent être représentés : moyenâgeux, renaissance, art nouveau, art déco, industriel etc. Il s’agit d’un bien d’exception qui rentre dans le patrimoine d’un particulier et lui apporte ainsi une dimension prestigieuse.
  • le propriétaire bénéficie d’un appartement remis comme à neuf, au sein d’un immeuble également rénové. Un point important car il permet de maîtriser immédiatement les charges de copropriétés au sein de bâtiments qui n’ont jamais vécu de campagne de restauration aussi importante de toute son histoire.

Ainsi, il n’est pas rare de retrouver des éléments de décors qui viennent ponctuer les immeubles : gardes corps en fer forgé, façades en pierre de taille, belles hauteurs sous plafond, plafonds à la française ou comportant des moulures et rosaces, cimaises, tomettes en terre cuite, cheminées finement ouvragées …

Au-delà de ces 2 éléments fondamentaux de l’investissement dans un Monument Historique, il existe un impact économique certain pour le propriétaire via les travaux réalisés.

Impacts financier et fiscal

Lorsque des travaux sont réalisés pour entretenir ce patrimoine, les charges peuvent être déductibles de l’ensemble des revenus assujettis à l’impôt sur le revenu. Il est donc possible d’être propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble d’exception et de bénéficier d’un régime fiscal visant à soutenir la rénovation du patrimoine architectural français.

  • Le coût des travaux ainsi que les frais annexes tel que les intérêts d’emprunt, peuvent être déductibles à 100% des revenus imposables.
  • La déduction intervient l’année du paiement des travaux (et non l’année de mise en location). L’effet du dispositif est donc immédiat.
  • Un déficit peut être constaté lorsque les charges sont supérieures aux revenus imposables. Ce déficit peut être imputable sur les revenus au cours de 6 années suivantes.
  • L’impact fiscal du dispositif est calculé en proportion de la tranche marginale d’imposition.

En contrepartie, l’acquéreur du bien Monument Historique s’engage à louer son appartement pour une durée de 3 ans minimum, et à conserver 15 ans le bien rénové.

Investir dans l’ancien rénové, c’est investir sur le long terme

La nature et l’importance des travaux réalisés – à la fois sur les appartements mais également sur les parties communes – génèrent un coût important dans les premiers semestres d’acquisition. Les travaux sont de grande ampleur (façade, toiture, canalisation et fluides remis à neuf, réaménagement des espaces privatifs, mises aux normes etc.). Ainsi, les travaux peuvent représenter 60 à 80% du montant total du prix de revient. Cela appelle plusieurs remarques :

  • Les travaux garantissent la pérennité du bâtiment et l’absence de gros travaux à venir tant sur les parties communes que sur les parties privatives. De plus, la garantie décennale s’applique. C’est donc des charges de copropriété très faibles qui seront à provisionner (quasi identiques aux immeubles neufs).
  • A l’heure où les appartements ayant un DPE dégradé seront de plus en plus pénalisés (que ce soit à la location ou la revente) avec la Loi Climat, ces appartements ayant tout le cachet de l’ancien, bénéficieront de DPE aux notations élevées.
  • Seul le montant des travaux (également appelé quote-part travaux) rentre dans le calcul de l’économie d’impôt réalisé.
  • Enfin, l’enveloppe globale des travaux étant d’une grande importance, une conservation à long terme est à favoriser pour ce type d’acquisition.

L'impact sociétal et environnemental

Investir dans un dispositif ancien répond aux enjeux d’un « urbanisme circulaire » : il permet de remettre sur le marché de la location des appartements jusque alors vacants, en état inhabilités ou énergivores. C’est donc donner une nouvelle vie aux immeubles. Parfois, certains bâtiments remarquables peuvent changer de destination pour venir des habitations : Banque de France, Passementerie (Loire), Chamoiserie (Deux Sèvres), Béguinage etc.

A cela, s’ajoute une démarche patrimoniale avec la volonté à chaque étape de conserver les éléments de décors, souvent représentatifs d’un savoir-faire local. Il n’est pas rare que les Compagnons du Devoir interviennent sur ces chantiers.

Enfin au pied des immeubles de centre-ville, on retrouvera des commerces. Indispensables à la vie locale, les commerces pourront ainsi bénéficier de l’effet esthétique d’un ravalement de façade pour développer un pouvoir attractif plus fort. Leur présence contribue à enrichir la « ville du quart d’heure ».

A la demande de la municipalité, certains appartements pourront être éligibles à une convention avec l’ANAH. Ainsi, le propriétaire s’engage à louer l’appartement sur une durée déterminée de 6 – 9 – 12 – 15 ans, à un loyer inférieur au prix du marché en prenant en compte les ressources du locataire. Des contreparties économiques pourront être proposées afin de conserver une rentabilité certaine.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE (Haute Qualité Environnementale).

Références : BOFIP 

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Découvrir d’autres projets aux immeubles patrimoniaux

La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), anciennement appelés secteurs sauvegardés. Il s’agit ainsi des cœurs historiques des communes.

Ainsi l’Etat accompagne les propriétaires d’immeubles éligibles Malraux à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux payés au cours de l’année
  • Engagement locatif : 9 ans
  • Exemple : 280 000 € (30% foncier + 70% travaux). Réduction d’impôt de 58 800€ répartie sur 3 à 6 ans.
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Un immeuble ancien peut faire l’objet d’un démembrement temporaire de propriété pour une durée de 15 à 20 ans.

Lorsque des travaux de rénovation, d’entretien ou d’aménagement sont réalisés, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire ces charges sur ses revenus fonciers préexistants.

C’est l’association de 2 mécanismes de droit commun qui permet à la fois de se constituer un patrimoine à coût réduit tout en optimisant le patrimoine déjà présent.

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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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