Alliez 2 mécanismes pour valoriser son patrimoine

Atouts patrimoniaux

La constitution d’un patrimoine immobilier procurant une sérénité de gestion

Impact économique

Achat du foncier à prix décoté | Effet « déficit foncier »

Exemple d'acquisition

Prix moyen 300 000€ dont 50% de travaux : économie d’impôt jusqu’à 91 000€

La nue-propriété associée au déficit foncier

Utilisée dans le cadre d’une stratégie patrimoniale, l’association de la nue-propriété au mécanisme de déficit foncier repose sur deux schémas de droit commun. Souvent réalisée à l’échelle familiale, il existe désormais une offre clé en main patrimoniale.

La nue-propriété

Rappelons que la nue-propriété est liée au démembrement de propriété d’un appartement. Selon le code civil, on dissocie le droit de propriété (la nue-propriété) du droit d’usage (l’usufruit). Le détenteur de la nue-propriété bénéficie du droit de propriété uniquement avec une reconstitution automatique de la « pleine propriété » au terme du démembrement. Ce délai est fixé à l’avance au moment de la signature de l’acte authentique.

Nue-Propriété – En savoir plus

Le déficit foncier

Un « déficit foncier » est constaté lorsqu’un appartement est mis en location nue, et pour lequel les charges d’exploitation et d’entretien sont supérieures aux loyers. Ce mécanisme entraîne un effet fiscal : les loyers ne sont pas imposables, et le déficit constaté peut être reporté sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Rappelons qu’il ne s’agit pas d’une « loi ou niche fiscale », mais un mécanisme de droit commun qui s’applique à tous les propriétaires d’appartements loués non meublés.

Déficit Foncier – En savoir plus

Impact économique

Comment acquérir un bien en nue-propriété et générer un déficit foncier ? Deux possibilités d’acquisition se présentent aux investisseurs :

  • L’achat en nue-propriété d’un appartement au sein d’un immeuble existant (donc ancien).  L’immeuble ne sera pas rénové à l’achat mais le prix de vente sera réduit de 30% à 40% de sa valeur de marché. Ici, les intérêts d’emprunt permettront de créer des charges et éventuellement, un déficit foncier si l’acquéreur détient par ailleurs, des revenus fonciers (SCPI par exemple).
  • L’achat en nue-propriété d’un appartement ancien qui fera l’objet d’une rénovation importante. Les travaux seront supportés par l’acquéreur qui pourra (sous certaines conditions) les comptabiliser en charge sur sa déclaration de revenus fonciers, et ainsi générer un déficit foncier.

Les atouts

L’investissement en nue-propriété dans l’ancien présente de nombreux atouts :

  • L’absence de loyer pour une période de 12 à 20 ans qui génère une absence de fiscalité foncière sur le bien immobilier,
  • La nue-propriété détenue par un particulier ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur le Fortune Immobilière,
  • La taxe foncière n’est pas redevable par le nu-propriétaire,
  • Les travaux, les intérêts d’emprunt et les frais de syndic, le cas échéant, sont déductibles des revenus fonciers préexistants.

En fin de la période démembrement :

  • l’usufruitier s’engage à remettre en état l’appartement et les parties communes (soumise aux AG de copropriété)
  • le nouveau « plein propriétaire » aura le choix de l’utilisation de son bien : vendre, occuper ou louer l’appartement,
  • en cas de revente la plus-value taxable sera allégée.

Rappelons que la nue-propriété est un droit réel, donc elle peut être revendue à tout moment. Elle peut ainsi être envisagée lors d’une transmission ou d’une vente. Dans ce cas, une estimation de la valeur sera réalisée avec une revente sur le marché dit secondaire.

Ainsi, il s’agit d’un investissement qui s’adapte à toutes les phases de la vie : constitution d’un patrimoine avec des budgets dès 80 000€ sans travaux | maîtrise de sa fiscalité | préparation à la retraite | transmission.

L'impact sociétal

L’investissement en nue-propriété au sein d’un immeuble ancien peut proposer 2 schémas :

  • L’usufruit locatif libre : le bailleur loue l’appartement au loyer de marché
  • L’usufruit locatif social : le bailleur qui détient le droit d’usage s’engage à louer les appartements à des ménages répondant à des plafonds de ressources souvent PLS, et aux loyers plus accessibles. Dans ce deuxième cas, l’impact social est fort, puisque l’investissement propose un mécanisme vertueux à la fois pour le particulier et pour la collectivité. Il répond aux obligations des municipalités dites SRU – Solidarité et Renouvellement Urbain – avec l’atteinte d’un objectif de mixité sociale de 20% à 25% par commune dans les zones tendues.

L’acquisition en nue-propriété peut se réaliser sur un immeuble neuf (VEFA) ou plus rarement sur un immeuble existant. Il s’agit ici d’un cas idéal de « nouvelle vie » confiée à l’immeuble dans un esprit d’économie circulaire. L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le promoteur est en démarche RSE ou Société à Mission ; lorsque les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE.

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Découvrir d’autres mécanismes liés au déficit foncier

Tout propriétaire d’un appartement peut, lorsqu’il déclare ses revenus fonciers au réel, indiquer à la fois le montant des loyers perçus et celui des charges payées au cours de l’année. Une balance est réalisée : si le montant des loyers est supérieur aux charges, le bénéfice sera imposable au titre des revenus fonciers (TMI + Prélèvements sociaux). Si le montant des loyers est inférieur aux charges, un déficit foncier sera alors constaté, entraînant une absence d’imposition sur les loyers perçus.

C’est donc cette mécanique dite de « droit commun » qui s’applique lors de l’acquisition d’un appartement faisant l’objet d’une rénovation intégrale. Par ailleurs les travaux peuvent aussi bien porter sur les parties privatives (appartements) que sur les parties communes de la résidence.

Impact fiscal : déduction d’assiette d’imposition proportionnelle à la TMI + PS de l’acquéreur. L’année de la réalisation des travaux, le déficit peut exceptionnellement être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700€.

  • Engagement locatif : 3 ans + 1 an minimum après le dernier impact fiscal sur le revenu global.
  • Prix d’acquisition dès 110 000€ (foncier + travaux parties privative et commune). Quote part de travaux de 50% à 90% du montant total d’acquisition.
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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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Les immeubles qualifiés de Monuments Historiques sont, par définition, rares puisque ils ne représentent que quelques dizaines de milliers de bâtiments. Pour les identifier, ils bénéficient  d’un agrément ou d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, montrant par là leur intérêt architectural pour tout ou partie du bâtiment.

Lorsque des travaux sont réalisés pour entretenir ce patrimoine, les charges pourront être déductibles sur l’ensemble des revenus assujettis à l’impôt sur le revenu.

Il est donc possible d’être propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble d’exception, avec un régime de faveur pour soutenir la rénovation du patrimoine architectural français.

  • Impact fiscal : proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI)
  • Engagement locatif : 3 ans + 1 an
  • Engagement de conservation : 15 ans
  • Budget moyen : 300 000 € (dont 60% de travaux)
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