Patrimoine immobilier rime souvent avec le dispositif Pinel qui peut être réalisé au sein d’un immeuble neuf mais également ancien. En effet la loi Pinel s’applique autant à un appartement situé dans un immeuble neuf, qu’à un logement situé au sein d’un immeuble ancien lorsqu’il fait l’objet d’une réhabilitation totale.
Malgré ses nombreux atouts, le dispositif Pinel neuf présente des limites pour ceux qui recherchent des emplacements en centre-ville, pour les amoureux de la « belle pierre » et pour ceux qui détiennent d’ores et déjà des loyers.
Bonne nouvelle : le dispositif Pinel dans l’ancien présente des caractéristiques proches de l’offre Malraux et du Déficit Foncier. Découvrons-les ensemble !
Plutôt Pinel ancien ou plutôt Malraux ?
C’est une question légitime et pertinente que peuvent se poser les professionnels de la gestion de patrimoine et les investisseurs particuliers. Celle-ci apparait lorsque vient le moment d’envisager une acquisition immobilière avec une approche fiscale.
Pinel et Malraux : 2 Ministres, 2 époques et surtout 2 dispositifs fiscaux d’investissement
Outre deux Ministres aux périodes différentes d’exercice, Pinel et Malraux sont quasiment devenus des noms communs pour désigner des dispositifs d’investissement immobiliers avec une défiscalisation. Avec eux, des imaginaires émergent et opposent même ces dispositifs fiscaux d’investissement : neuf / ancien, fiscalité forte / modérée, centre-ville / écoquartier, BBC / sans label énergétique.
D’un côté, nous avons la loi Malraux, connue pour proposer des immeubles anciens, parfois exceptionnels, au sein de secteurs sauvegardés, également appelés « sites patrimoniaux remarquables ». Ses atouts sont nombreux : l’emplacement en centre-ville, la qualité des immeubles, un impact fiscal puissant et immédiat hors plafonnement des niches fiscales, un montant de travaux maximum de 400 000€ réparti sur 4 ans. Toutefois, il faut souligner quelques points de vigilance. En effet, il s’agit d’une offre rare qui se localise sur une centaine de communes uniquement, des prix parfois plus élevés que le neuf, une réduction d’impôt sur un laps de temps réduit de 3 à 6 ans et enfin, une conduite de travaux qui doit être irréprochable.
Et de l’autre côté, nous avons la loi Pinel, un dispositif qui s’inscrit dans la lignée des lois Duflot, Scellier, De Robien. Ses atouts sont également indéniables : des immeubles neufs aux dernières normes énergétiques en vigueur, une offre sur tout le territoire et souvent proche de chez soi, une réduction d’impôt applicable sur 6, 9 ou 12 ans au choix du propriétaire bailleur, la possibilité de louer à sa famille. Les points de vigilance : un impact fiscal démarrant après la période de construction souvent de 2 ans, une réduction d’impôt intégrée dans le plafonnement des niches fiscales, un montant d’acquisition plafonné à 300 000€/an et 5 500€/m².
Pinel ou Malraux : quel dispositif immobilier choisir pour investir dans l’ancien ?
Le dispositif Pinel est souvent privilégié pour une double facilité : la disponibilité près de chez soi et une réduction d’impôt qui s’applique dès 3 000€/an.
Un investissement immobilier extrêmement agile qui convient à une grande majorité d’acquéreur. Mais, un dispositif immobilier qui peut trouver ses limites lorsque le propriétaire bailleur se trouve dans les situations suivantes :
- le plafonnement des niches fiscales est quasi atteint – soit 10 000€ par an,
- il est nécessaire de diversifier son patrimoine,
- des revenus fonciers sont déjà présents avec un taux d’imposition élevé.
Quelles alternatives existent-ils pour poursuivre le développement de son patrimoine immobilier tout en utilisant son impôt pour le constituer ? Faut-il basculer en loi Malraux ?
La loi Malraux est très puissante : le montant de réduction d’impôt est en moyenne aussi important que la loi Pinel dans l’ancien, c’est-à-dire 21%* pour 9 ans de location. Cette réduction d’impôt s’applique immédiatement – dès le paiement des appels de fonds travaux, mais sur une période plus courte dans le temps. La loi Malraux peut donc trouver du sens pour des contribuables redevables de l’impôt dès 15 000€.
Mais nous avons décrit ici une approche financière et fiscale de l’investissement. Celle-ci n’intègre pas une vision plus large portée sur l’emplacement, l’architecture du bâtiment, les performances énergétiques, la conservation du patrimoine immobilier, les possibilités locatives, etc.
*pour un part de travaux représentant 70% du prix total d’acquisition
Le dispositif Pinel ancien réhabilité propose de nombreux atouts
Avez-vous déjà entendu parler de la Pinel ancien réhabilité ? Une offre très rare qui est à la croisée des chemins de la loi Malraux, du Déficit Foncier et de la loi Pinel neuf.
Emplacement
Penser Pinel neuf, c’est penser ZAC, écoquartiers, périphéries. Plus rarement, quelques promoteurs proposeront des immeubles à taille humaine proches des centres villes. Mais la majorité de l’offre immobilière en investissement locatif se situera sur des grands espaces fonciers libres.
Penser Pinel dans l’ancien c’est répondre ici à la 1ère règle d’investissement locatif : l’emplacement. Elle permet de se positionner sur des immeubles en centre-ville, qui sont des lieux souvent recherchés pour la rareté de l’offre.
La nature des résidences et des programmes immobiliers
Penser Pinel, c’est penser bâtiment neuf, architecture contemporaine, BBC ou RT2012. Ainsi la notion de patrimoine architecturale est moins présente puisque la fonctionnalité sera plutôt la norme.
Lorsqu’on envisage un logement en Pinel ancien, c’est une autre catégorie d’immeuble qui est proposée. Souvent, il s’agira de résidence à taille humaine. Il s’agit de bâtiments restaurés de A à Z. Les parties privatives et les parties communes font l’objet d’une rénovation. La profondeur des travaux est telle que l’immeuble doit répondre aux normes HPE rénovation 2009 – Haute Performance Énergétique consommation maximum de 150 kWh/m²/an ou au mieux BBC rénovation 2009 80kWh/m²/an. Ainsi les caractéristiques en matière de performance énergétique sont proches de celles des immeubles neufs.
A souligner que le bâtiment peut être à l’origine, à usage d’habitation, ou d’anciens bureaux totalement réaménagés pour réaliser une résidence locative. C’est donc un excellent moyen de participer à la densification douce de nos villes pour créer des logements et donner une nouvelle vie à des immeubles de bureaux. C’est ce que l’architecte urbaniste Sylvain Grisot nomme l’urbanisme circulaire dans son Manifeste.
Travaux : une différence dans le traitement fiscal pour entre le Pinel neuf et ancien
Penser Pinel neuf, c’est prendre en compte tous les travaux pour le calcul de la réduction d’impôt. C’est ce qu’on appelle le prix de revient de l’investissement. Nous pouvons prendre l’exemple d’un appartement acheté neuf à 255 000€ (frais de notaire inclus). La réduction d’impôt maximum pour 12 ans d’engagement locatif sera de 53 550€ soit 21% de l’investissement.
Réaliser un investissement Pinel sur un immeuble qui fait l’objet d’une réhabilitation, c’est dissocier 2 natures de travaux de rénovation. En effet certains travaux pourront être dissociés du « prix de revient » pour être fiscalement traités en « déficit foncier« . Cette quote-part de travaux ne fera pas l’objet d’une réduction d’impôt mais d’une déduction sur les revenus imposables.
Prenons l’exemple d’un appartement dont la valeur est de 220 000€ + 30 000€ de travaux « dissociables ». Si le contribuable est fiscalisé sur une Tranche Marginale d’Imposition de 45%, l’économie d’impôt globale sera de 59 700€ soit 24% du montant total investi. Nous pouvons apporter une précision à l’exemple dans le cas où l’acquéreur détiendrait déjà des appartements avec des revenus fonciers nets positifs. En effet, l’économie d’impôt pourra être plus importante et représenter jusqu’à 64 860€ soit 26% de l’investissement. C’est le mécanisme de déficit foncier qui s’appliquera pour la quote-part de travaux de 30 000€.
Les atouts de la loi Pinel appliqués aux immeubles anciens rénovés sont nombreux pour ceux qui recherchent des centres villes, pour les amoureux de la pierre et pour ceux qui détiennent d’ores et déjà des revenus fonciers.
Où trouver cette offre rare ?
Réaliser seul une acquisition immobilière dans l’ancien, en piloter le chantier, s’assurer qu’il réponde en tout point aux prérequis de la loi Pinel réhabilitée … Soyons francs : cela est compliqué. Il est préférable de se tourner vers des acteurs qui proposent des immeubles faisant l’objet d’une rénovation générale et qui répondent aux nombreux critères de la loi Pinel ancien rénové. Il s’agit de professionnels spécialisés dans la rénovation de bâtiments anciens proposant souvent de la Loi Malraux, du Monument Historique ou encore des appartements avec travaux qui créeront un déficit foncier.
Les garanties de l’investissement immobilier ancien
La maîtrise des travaux sur les bâtiments anciens est le principal critère pour s’engager dans ce type d’opération. En effet, l’élément le plus complexe de l’opération porte sur la conduite du chantier. Les opérateurs proposent souvent une garantie de prix ferme et définitif sur les travaux, ce qui protège les acquéreurs de toutes (mauvaises) surprises financières. De même une garantie juridique et fiscale est recommandée pour s’assurer de l’éligibilité du programme au dispositif Pinel ancien.
Les programmes immobiliers peuvent être proposés avec un montant juridique en ASL ou en VIR. La Vente d’Immeuble à Rénover est un contrat de réservation qui est le jumeau des contrats VEFA pour le neuf. Très sécurisant pour l’investisseur, le contrat VIR confirme la garantie de prix ferme et définitif et la présence d’une Garantie Financière d’Achèvement.
Une offre immobilière rare et confidentielle
Dans ce cas de figure, l’immeuble sera totalement rénové : les prix d’acquisition seront souvent identiques et parfois légèrement plus élevés que le neuf. C’est un véritable challenge pour les opérateurs de proposer des immeubles cœur de ville, rénovés selon les règles de l’art et respectant un prix de marché cohérent avoisinant 5 500€/m² selon les communes.
Vous l’aurez compris, il s’agit donc d’une offre immobilière très confidentielle.
Le dispositif d’investissement locatif Pinel dans l’ancien a donné naissance au dispositif Denormandie en 2019. L’objectif de chacune de ces 2 lois qui favorisent l’investissement immobilier, est bien de palier aux besoins de logements sur le territoire national. On estime ce besoin à près d’1 million de logements. La promotion immobilière, c’est-à-dire la création de logements neufs, est une réponse nécessaire mais qui paraît partielle. La création de logements passera également par la rénovation des immeubles existants ou par la transformation de bureaux en résidences.
S’inscrire dans la rénovation de bâtiments anciens c’est également adhérer à la notion d’économie circulaire et à celle du réemploi. C’est contribuer à revitaliser les secteurs déjà urbanisés en proposant des logements remis comme à neuf, qui trouveront de nouveaux locataires acteurs actifs de la vie locale.