Investir dans une résidence étudiante est une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier. Quels sont les moyens existants pour offrir aux étudiants une location ? Certaines solutions sont évidentes, d’autres sont moins connues. Et pourtant, chacune de ces possibilités d’acquisition et de gestion immobilière sont pertinentes en fonction du patrimoine du propriétaire bailleur.
Nous découvrirons les investissements immobiliers en résidences étudiantes « clé en main« , mais également un schéma plus innovant avec la « nue-propriété ». C’est en effet une solution immobilière confidentielle qui émerge depuis quelques années et qui offre de nombreux atouts au moment d’investir.
Choisir de réaliser un investissement immobilier dédié aux étudiants est un vrai sujet de société. En effet, les logements étudiants manquent cruellement dans les villes universitaires. Cette solution contribue à répondre aux besoins réels dans les grandes et moyennes métropoles françaises en apportant des logements décents et à prix accessible.
A Paris, 1 habitant sur 10 est un étudiant (322 000 étudiants source lemonde.fr). Lyon compte 180 000 étudiants (source académie Lyon ac-lyon.fr). Montpellier 70 000, soit 1 habitant sur 4 (source claap.fr). Bordeaux accueille 136 000 étudiants (source académie de bordeaux ac-bordeau.fr).
Comment investir dans un logement étudiant ?
Pour les investisseurs – et futurs propriétaires/bailleurs, investir au sein de logements dédiés à la location étudiante repose sur plusieurs possibilités.
Investir dans une résidence neuve ou dans l’ancien ?
1/ L’achat d’un appartement dans l’ancien.
Celui-ci pourra être loué nu ou meublé. Il s’agit ici d’une acquisition dans une résidence proposant une mixité de locataires ou propriétaires. La résidence n’est donc pas 100% étudiante. Les prix peuvent être attractif. Mais afin de ne pas grever la rentabilité de l’acquisition, il faudra s’assurer de l’état général de la copropriété et de l’appartement pour anticiper tous les travaux à venir. C’est donc un point de vigilance tout particulier qu’il faudra porter sur le DPE.
2/ L’achat d’un studio au sein d’une résidence neuve
L’appartement pourra être loué nu ou meublé. L’avantage du neuf est bien évidemment la maîtrise des coûts. En effet, on estime les charges de copropriété à 1,5€/m²/mois (vs 4,3€/m²/mois dans l’ancien). De plus les logements proposés répondront aux dernières normes énergétiques. Le prix de vente – qui intègre le coût lié à la démarche « développement durable » – aura tendance à proposer une rentabilité inférieure à l’ancien.
La spécificité des résidences étudiantes gérées
L’achat d’un studio au sein d’une résidence gérée par un exploitant. C’est une solution pertinente permettant une délégation totale de la gestion locative, et proposant un effort d’épargne dès 200€/mois. C’est un schéma d’investissement où il est préconisé de conserver les studios sur une longue période.
En termes de fiscalité, deux possibilités sont offertes aux propriétaires-bailleurs :
- Soit de bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard qui propose une réduction d’impôt de 11%. Le propriétaire bailleur s’engage alors à louer 9 ans l’appartement.
- Ou soit l’acquéreur aura une deuxième possibilité en choisissant le statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Il n’y aura pas de réduction d’impôt dans ce deuxième cas de figure, mais un mécanisme assez puissant appelé « l’amortissement comptable » (découvrir plus en détail le projet d’investissement en LMNP). Soulignons qu’il existe une offre d’appartement permettant d’investir en résidence étudiante dans une immeuble neuf ou déjà construit. Ce dernier porte le nom de « marché secondaire ».
Dans les 2 cas, le propriétaire délègue la gestion de son appartement à un exploitant professionnel. Celui-ci se charge de louer l’appartement et d’apporter les services dédiés à la vie de la résidence étudiante. Il conservera une part des loyers et reversera l’autre part au propriétaire.
Quand vient le choix d’investir
On peut donc distinguer plusieurs niveaux de choix au moment d’investir dans un appartement étudiant. Le choix de l’appartement (ancien/neuf), mais également le choix de la nature du bâtiment (résidence 100% étudiante ou mixte).
Faire le choix d’une résidence étudiante c’est bénéficier d’infrastructures dédiées à la vie estudiantine (espace commun, laverie etc…). C’est inscrire son studio dans une ambiance étudiante. C’est également faire le choix de déléguer la gestion locative à un exploitant professionnel par un bail commercial pour une durée de 9 ans renouvelable. Une offre souvent packagée pour lequel il est impossible de se soustraire, sauf à revendre le studio.
Toutefois, une nouvelle offre apparaît dans le monde de la gestion de patrimoine. Elle permet aux acquéreurs d’investir dans une résidence étudiante, et de détenir, à terme, 100% des loyers.
Focus sur un investissement en 3 temps
1/ Détenir la nue-propriété du studio étudiant
En contre-partie, le « nu-propriétaire » achètera l’appartement à un prix réduit. Cette réduction correspond à l’ensemble des loyers qu’il aurait dû percevoir durant la durée de « démembrement », soit 15 ans minimum.
Il s’agit d’un mécanisme d’acquisition décrit dans le code civil et assez répandu lorsque certains investisseurs s’intéressent à la vente en « viager » ou encore dans un cadre familial pour transmettre le patrimoine aux enfants.
Qui achète l’usufruit / droit d’usage ?
Ces logements contribueront à renforcer le parc locatif étudiant dans les zones tendues. Les appartements neufs – et par définition décents, bénéficieront des derniers normes environnementales en vigueur et seront à loyers accessibles pour les locataires.
Exemple d’un investissement en « nue propriété en résidence étudiante »
- Choisir sur plan un appartement au sein d’une résidence étudiante neuve.
- Accepter de ne pas en avoir l’usage pendant une période temporaire qui est déterminée à l’avance – 15 ans.
En contrepartie :
- un prix d’achat à 62% ou 64% de sa valeur,
- l’absence de charges, de taxe, d’aléa locatif et d’impôt
On peut aisément comparer l’investissement à une épargne immobilière forcée. Cette offre est accessible dès 500€/mois (100% crédit amortissable sur 20 ans).
2/ Détenir la pleine propriété
A l’issue de la période de 15 ans, l’acquéreur particulier devient « plein propriétaire » de manière automatique, sans frais ni formalité.
C’est alors que se dessine la dernière phase du projet : percevoir les fruits de l’appartement en le louant et en recevant 100 % des loyers.
Il s’agit donc d’un schéma permettant de créer un patrimoine immobilier en vue de revenus complémentaires pour la retraite.
A l’origine
Il s’agit d’un schéma d’investissement développé il y a maintenant 20 ans par 2 professionnels aux intérêts convergents : Alain Laurier issu du monde du logement social, et Frédéric Goulet, entrepreneur et soucieux de proposer des solutions sans risque aux investisseurs. De leur rencontre, la société PERL est née proposant les premiers immeubles en « nue propriété ».
Depuis lors, près 10 immeubles sont arrivés au terme de leur « démembrement », proposant aux investisseurs 3 possibilités :
- reprendre les appartements pour les occuper,
- les revendre
- poursuivre la location avec des loyers de marché.
3/ Mettre en location
Le nouveau « plein propriétaire » pourra mettre en location le studio avec la double possibilité : location nue ou meublée.
Exemple d’investissement dans une résidence étudiante en nue-propriété
Quelques rares résidences étudiantes au sein d’immeubles neufs ou anciens ont été proposées ces 3 dernières années : à Toulouse, Rennes et dans l’agglomération de Lyon.
Un offre immobilière pertinente proposant aux investisseurs une résidence pensée pour les étudiants. Ce sont des appartements en studio ou 2 pièces, bénéficiant d’espaces communs telle que des terrasses, des salles communes, une buanderie et même un potager partagé.
Pendant la période de 15 ans, la gestion est confiée à un bailleur institutionnel à vocation sociale qui proposera les appartements sur un modèle « CROUS ». A l’issue de la période de 15 ans, chaque « nue propriétaire » deviendra automatiquement « plein propriétaire ». Celui-ci pourra choisir de louer l’appartement meublé ou nu à une population ciblée qui restera estudiantine ou à de jeunes actifs.
Exemple d’investissement en résidence étudiante
- Valeur d’un studio au sein de la résidence étudiante : 158 000€.
- Prix d’achat en nue-propriété : 100 000€ (soit 63%)
- Livraison 2022 puis 15 ans de démembrement temporaire : pendant toute cette période il y a pas de charges, de taxes, de travaux et d’imposition (IRPP et IFI).
Coût :
- Cas 1 : financement à 100% en amortissable sur 15 ans : 621€/mois ou 491€/mois (crédit de 20 ans)
- Cas 2 : apport 50% et financement amortissable sur 15 ans : 310€/mois
Revenu complémentaire à terme :
- En 2037, l’acquéreur devient « plein propriétaire » de son bien.
- Loyer estimé issu de la location meublée : 550€/mois ou 424€/mois charges déduites.
Hypothèses crédit : 15 ans taux de 0,82% et 0,36% assurance. Pour 20 ans, taux de 1,02%, taux de 0,36%.
Hypothèses de location : appartement étudiant loué en meublé – statut LMNP BIC au réel pour le propriétaire. 23% de charges : assurance, copropriété, taxe foncière et gestion locative.