Immobilier responsable : intégrer les valeurs sociales

L’immobilier vise de plus en plus à intégrer des pratiques durables et justes pour l’environnement. En effet, le secteur du bâtiment représente 43% des consommations énergétiques annuelles françaises et génère 23 % des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES), indique le Ministère de l’Ecologie. Des initiatives sont alors prises pour réduire l’empreinte carbone dans le secteur de l’immobilier, et permettre aux logements de s’adapter au changement climatique. Ces engagements constituent l’immobilier responsable.

Cependant, les préoccupations liées à l’immobilier responsable ne se limitent pas à ces aspects. Elles englobent également des valeurs sociales et sociétales qui sont souvent négligées. L’impact d’un logement sur ses occupants est un élément essentiel de l’immobilier responsable. Entre cohésion sociale, bien-être des habitants ou encore inclusion, l’immobilier responsable dépasse le simple cadre de la protection de l’environnement et inclut l’humain dans ses exigences.

Le constat : un manque de logements sociaux

Le taux de pauvreté est en augmentation depuis quelques années, et les chiffres recensés par la Fondation Abbé Pierre le démontrent bien : en 2022, 2 422 900 ménages faisaient les démarches nécessaires pour demander un logement en habitation sociale. De plus, les ménages demandeurs HLM (Habitation à Loyer Modéré) sont de plus en plus nombreux. Aujourd’hui c’est 70% de la population qui est éligible aux logements à loyer modéré. Mais la construction d’HLM est trop faible et plusieurs villes ne remplissent pas leurs objectifs de création de logements sociaux. Entre 2020 et 2022, c’est 64% des communes concernées par la loi SRU* qui n’ont pas atteint leur quota de production d’HLM. (Source)

*La loi SRU (Loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains) impose à certaines communes de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux.

Au-delà du manque de logements pour les ménages aux revenus maitrisés, d’autres problématiques se posent. Le mal-logement (terme adopté par la Fondation Abbé-Pierre) ou l’habitat indigne qui désigne à la fois l’état de l’habitation où loge un locataire (des lieux insalubres, précaires, mal isolés…) mais aussi le statut juridique des habitants par rapport à leur lieu de vie (un ménage logé chez un proche, dans un logement à courte durée ou surpeuplé…).

Le logement : un besoin fondamental

Voici deux référentiels présentant des modèles économiques indiquant l’importance de proposer des logements responsables et éthiques.

La pyramide de Maslow

Ce schéma créé par Abraham Maslow – psychologue américain – représente la hiérarchie des besoins humains. Il récence 5 besoins primordiaux (de bas en haut) :

• Les besoins physiologiques, qui constituent la survie de l’être humain (manger, dormir, boire…),
• Le besoin de sécurité (avoir un logement, une stabilité…),
• Le besoin d’appartenance (avoir une famille, des amis…),
• Le besoin d’estime (susciter le respect, la confiance…),
• Le besoin d’accomplissement (apprendre, créer…).

Maslow place alors le besoin de sécurité juste après les besoins vitaux. Cette sécurité se définit par le fait d’avoir un toit sur la tête et pouvoir se protéger à la fois des dangers climatiques et humains. Il parle aussi de stabilité, ce qui nécessite un logement de longue durée et confortable.

L’immobilier responsable inclut donc cet aspect éthique, où l’humain doit pouvoir trouver du confort là où il vit, et se sentir en sécurité aussi bien physiquement que moralement.

Le Donut de Kate Raworth

Kate Raworth est une économiste et écrivaine britannique qui a consacré son livre La Théorie du Donut à l’étude des défis sociaux et environnementaux du 21e siècle.

Cette représentation illustre deux cercles, l’un tenant compte des limites de la planète, l’autre les enjeux sociaux d’aujourd’hui. La Théorie du Donut permet alors de repenser l’économie en se basant sur les défis à la fois environnementaux et sociétaux.

Kate Raworth place dans son Donut le logement comme un besoin fondamental.  Le reste de ses fondations sociales et écologiques s’inspirent des 17 objectifs du développement durable.

La Théorie du Donut retient l’attention de la ville d’Amsterdam. En 2020, le conseil de la ville décide de créer le quartier de Strandeiland comprenant 80 000 logements dont 40% de logements sociaux en suivant le modèle du Donut de K. Raworth.

1. Agence immobilière locative

Certaines agences immobilières cherchent à intégrer une dimension éthique dans leurs activités de vente. C’est le cas d’Appart & Sens, qui se spécialise dans la location de logements destinés à des ménages en situation défavorable, tout en proposant la vente de biens immobiliers orientés vers l’investissement solidaire.

Les propriétaires bailleurs s’engagent dans un acte solidaire, afin de loger des ménages dans le besoin. En parallèle, les locataires peuvent créer des liens avec les parties prenantes de la résidence (l’agence immobilière, le propriétaire, les autres locataires, etc.)

2. Le logement proposé par des associations

La pension de famille ou maison relais est un logement de vie collective destiné à l’accueil de ménages dont la situation sociale et psychologique ne favorise pas l’accès à une habitation ordinaire.

Elle accueille sans limitation de durée et fait en sorte d’allier logements individuels et espaces collectifs, de préférence dans un environnement urbain. Ce lieu de vie favorise les interactions sociales tout en garantissant l’autonomie de ses locataires. Mais surtout, la pension de famille est une structure d’hébergement provisoire afin de permettre aux personnes dans une situation délicate d’avoir un toit sur la tête le temps de trouver une solution à plus long terme.

Voici deux exemples de structures proposant des logements collectifs pour les ménages en précarité : 

• Habitat et Humanisme est une association qui a pour but de répondre à l’exclusion et l’isolement des personnes en difficultés.

Elle propose des logements individuels et collectifs pour répondre à toutes les demandes et formes de précarité. Elle promet aussi un accompagnement des locataires ainsi que la création de lien social pour favoriser la réinsertion

Ce mouvement est présent dans 87 départements français ainsi qu’en Belgique et au Luxembourg, et l’association publie elle-même un rapport d’activités annuel pour analyser ses actions.

• La Fondation Nexity lutte pour l’insertion sociale en soutenant et co-construisant des actions d’utilité sociale. L’organisme œuvre en faveur de l’égalité des chances et se bat contre la précarité, notamment des femmes et des jeunes.

En lien avec d’autres associations comme Habitat et Humanisme, la Fondation Nexity se place comme l’une des sociétés du secteur de l’immobilier à donner du sens à ses missions.

Des modèles alternatifs pour développer le logement social

• Toit à Moi 

Toit à Moi est une association nantaise dont la vocation est d’aider les personnes sans-abri à trouver un logement.

L’organisme achète des biens et loge ainsi des personnes sans-abri, puis les  accompagne au quotidien pour les soutenir dans leur réinsertion. L’association propose aussi des activités pour créer du lien social et faire sortir de l’exclusion les personnes en difficultés.

• Comme chez ToiT

Lucie Perraudin a fondé son projet Comme Chez ToiT, qui vise à offrir un logement confortable et sain aux personnes sans-abri. À l’aide d’anciens containers, Lucie prévoit de construire des habitations d’environ 14m2 équipées de sanitaires, d’une kitchenette, d’une baie vitrée et d’électricité. Ces logements offriront aux ménages sans-abri ou en situation de précarité un espace stable et autonome pour se loger. 

Toutes ces démarches participent à l’immobilier responsable, social et solidaire. Pouvoir se loger décemment est primordial. Malgré le manque de logements sociaux, la courbe de pauvreté et de personnes sans-abri qui ne cesse d’augmenter, de multiples associations agissent au quotidien en logeant et en accompagnant les ménages dans le besoin.

Un bailleur privé – ou investisseur particulier – peut également avoir un pouvoir d’action en ce sens. Plusieurs mécanismes d’investissement locatifs permettent aux propriétaires de proposer leurs logements dans un cadre plus solidaire. 

Ainsi, l’investissement en nue-propriété associée à l’usufruit locatif social permet à l’acquéreur d’acheter son bien à une valeur réduite (60% en moyenne de la valeur vénale du bien) et de confier la gestion locative à un bailleur institutionnel à vocation sociale. 

Le mécanisme LocAvantage propose une réduction d’impôt à l’acquéreur, et l’engage à mettre son bien en location avec un loyer en dessous du prix de marché. De même, lorsque la gestion locative est confiée à un professionnel, le taux de réduction d’impôt est bonifié. 

Enfin, Habitat et Humanisme, cité plus haut, propose également des schémas d’investissement aux particuliers. Ils peuvent se réaliser soit par un achat direct d’un logement, soit par la souscription de parts au sein d’une foncière. 

Autant de solutions développées pour créer des logements socialement responsables.