Le Bail Réel Solidaire – ou BRS – est un outil qui permet de lutter contre l’augmentation des prix de l’immobilier notamment dans les villes aux fortes tensions foncières.
L’Etat propose ici une solution qui trouve sa source dans le droit anglo-saxon du Community Land Trust. Elle repose sur le principe de la dissociation de la propriété foncière et la propriété des logements.
Le Bail Réel Solidaire permet donc (1):
- d’extraire le terrain « Land » des liens de la propriété privée ;
- de le placer entre les mains d’un dépositaire « Trust » – ici un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ;
- qui l’administre dans l’intérêt du plus grand nombre « Community »
Vous l’aurez compris, cet article ne portera sur l’investissement locatif mais sur l’accession à la propriété à prix maitrisé. Il s’agit d’une nouvelle approche solidaire qui associe promoteur, collectivité et acquéreur.
1- Le Bail Réel Solidaire : une forme de démembrement de propriété ?
Les investisseurs et conseillers patrimoniaux avertis connaissent d’ores et déjà l’investissement en nue-propriété. Un mécanisme d’achat permettant d’acquérir un appartement à prix réduit moyennant une absence de loyer pendant au moins 15 ans. Ce schéma d’investissement trouve tout son sens au sein des communes où les prix immobiliers s’envolent. Paris, Lyon, Lille, Côte d’Azur, Genevois français etc.
Dans le cas du Bail Réel Solidaire, on retrouvera un zonage très proche. Mais ici, il n’est pas question de dissocier un droit de propriété (nue-propriété) d’un droit d’usage (usufruit). On dissocie le terrain de l’appartement. Ainsi, le ménage « accédant à la propriété » possède des droits réels.
Découvrons quelques exemples :
A Paris et en Ile de France
Zones tendues par excellence, Paris et sa petite couronne voient leur prix avoisiner les 10 000€/m². En avril 2021, la capitale met en vente des logements à moins de 5 000€/m². Les appartements sont situés dans le nord et le sud de la ville. Citons notamment le projet d’aménagement dans le 14e arrondissement, sur le site de l’ancien hôpital Saint-Vincent-de-Paul. (2)
Autre capitale : à Bruxelles
La capitale Belge s’est également inspirée Community Land Trust (3). Les propriétaires s’engagent à gérer la terre comme un bien commun, à ne jamais la restituer aux logiques du marché et à garantir perpétuellement l’usage social. Les (futurs) propriétaires s’impliquent souvent en amont du projet et de sa construction pour penser le bâtiment dans son tissu local.
2- Quels sont les objectifs du Bail Réel Solidaire en France ?
Pour la société, le Bail Réel Solidaire permet d’endiguer la hausse des prix du logement, tout en augmentant l’offre de biens immobiliers à mensualité accessible. Il cherche ainsi à contourner l’inflation des prix sur le marché libre. Le BRS est particulièrement adapté aux territoires où le marché immobilier est tendu, en raison du prix du foncier, ainsi quand dans les secteurs touristiques où la pression des résidences secondaires oblige les habitants à s’éloigner.
Pour les ménages, le Bail Réel Solidaire permet de favoriser l’accès à la propriété pour les familles à revenu modeste (voir ressources PSLA ci-dessous). Il promeut ainsi l’égalité des ménages à l’accès à la propriété : une égalité des chances économiques.
3 – Quelles sont les conditions d’éligibilité ?
Les ménages doivent répondre à des critères de ressources financières. Il s’agit du plafond PSLA. Ils deviennent alors propriétaires d’un appartement pour une durée ne pouvant pas excéder 99 ans. Du fait de la dissociation foncier/appartement, les ménages sont locataires du foncier pour lequel ils verseront une redevance évaluée entre 1€/m² à 5€/m² de surface utile.
4 – Quels sont les avantages économiques du BRS ?
A l’achat
- TVA réduite à 5,5%, donc inférieure à 20%, pour les biens neufs,
- En l’absence de l’acquisition du foncier, le prix est réduit de -15% à -30% en fonction de la ville et des tensions foncières. Pour Arcade Promotion, le cumule de ces 2 avantages représente une diminution du coût d’achat entre -25% à -40% par rapport aux prix du marché traditionnel. (4)
- Financement par le PTZ pour les appartements au sein d’immeubles neufs
Pendant la durée d’occupation
- En fonction des communes, abattement de la taxe foncière de 30%
En de fin d’occupation
- Vente, donation ou une succession sous certaines conditions.
5 – Les conditions imposées par le Bail Réel Solidaire
L’occupation de l’appartement doit être de 8 mois par an minimum. Les propriétaires doivent en être locataires sauf exception validée par l’OFS.
L’appartement ne peut pas faire l’objet d’une location saisonnière (le statut LMNP / LMP n’est donc pas applicable).
L’objectif du Bail Réel Solidaire est de proposer des logements en zones tendus à prix accessibles. Pour ceux qui recherchent une forte plus-value au moment de la revente : passez votre chemin. Ce schéma ne le permettra pas. Le prix de sortie est issu d’un mécanisme de calculs déterminé à l’avance par l’OFS. Le prix de l’appartement sera corrélé à un indice – ICC par exemple. Ainsi, les propriétaires successifs d’un même appartement en Bail Réel Solidaire bénéficieront des mêmes avantages de prix.
La revente de l’appartement est possible à tout moment : le second acquéreur devra répondre aux critères de ressources financières (PSLA).
L’appartement peut également faire l’objet d’une succession, à la condition que les bénéficiaires répondent aux plafonds de ressource du PSLA.
Plafond de ressources PSLA par zone
| Nb de personnes | Zone A | Zones B et C |
|---|---|---|
| 1 | 32 562 € | 24 683 € |
| 2 | 45 586 € | 32 914 € |
| 3 | 45 586 € | 38 072 € |
| 4 | 59 263 € | 42 187 € |
| 5 | 67 600 € | 46 291 € |
Zone A = Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne) Zone B = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants Zone C = Reste du territoire * Revenu fiscal de référence N-2. Source : les COOP’ HLM – https://www.hlm.coop/ressources
Plafonds de prix de vente €HT/m²/Surface Utile – 2021
| Zona A bis | Zone A | Zones B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Exemple : Paris | Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille | Agglomérations de + 250 000 habitants | Agglomérations de+ de 50 000 habitants | Reste du territoire |
| 4 906€ | 3 717€ | 2 977€ | 2 598€ | 2 272€ |
Zone A bis = Paris et 76 communes d’Île-de-France Zone A = Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français et autres zones très tendues (Lille et communes limitrophes, Lyon et Villeurbanne) Zone B1 = Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, pôle de la grande couronne parisienne, pourtour de la Côte d’Azur, Outre-mer, et quelques agglomérations au marché tendu. Zone B2 = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, Communes périphériques des secteurs tendus (grande couronne parisienne, zones littorales ou frontalières, Corse) Zone C = Reste du territoire.
Notes complémentaires et sources
- Pour en savoir plus, découvrez le Guide BSR : https://www.hlm.coop/sites/default/files/coophlm-brochurebrs-2021-vd_0.pdf
Où et comment trouver des appartements avec le schéma BRS ? Contactez les OFS - (1) Article Nouvel Obs – Nos vies connectées
- (2) Paris habitat
- (3) https://cltb.be/fr/qui-sommes-nous/
- (4) https://www.arcadepromotion.com/etre-proprietaire-grace-au-bail-reel-solidaire/
- Loi ALUR : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/loi-pour-lacces-au-logement-et-un-urbanisme-renove-loi-alur » data-wplink-url-error= »true »>Cohésion et Territoires
- OFS – Organisme Foncier Solidaire : https://www.hlm.coop/ressources/all/9716