Les critères ESG – environnementaux, sociaux/sociétaux et de gouvernance – sont trois outils de mesures utilisés pour orienter les décisions des investisseurs, mais aussi des entreprises. Ces critères, qui sont des boussoles pour les professionnels soucieux des enjeux actuels, et permettent l’évaluation de performance dans l’analyse d’un projet, d’une société, d’une épargne, etc.

Ces éléments sont cruciaux, surtout aujourd’hui, car ils intègrent la notion d’impact. Un projet respectant les critères ESG envisage un impact environnemental, sociétal et de gouvernance positif à long terme. Ces critères ont la capacité d’influencer le processus d’achat / investissement et même la réalisation d’un projet en faisant prendre conscience à ses fondateurs de leur responsabilité envers les défis existants de nos jours.

Dans le secteur de l’immobilier

Dans le secteur de l’immobilier, les critères ESG redéfinissent les décisions prises aussi bien dans la construction de nouveaux bâtiments que dans la rénovation ou encore l’achat, la location, etc. Ils influencent les investisseurs dans leurs choix, mais aussi les promoteurs et les conseillers en gestion de patrimoine. Ils font alors évoluer ce domaine dans lequel la durabilité et la rentabilité sont les clés du succès.

1. Les critères environnementaux

De nos jours, la durabilité des projets immobiliers est l’un des aspects les plus importants des critères environnementaux dans le secteur de l’immobilier. Cela comprend plusieurs éléments comme la performance énergétique des bâtiments, l’utilisation de matériaux recyclables, une bonne gestion des ressources et des déchets, etc. Le but étant notamment de réduire les émissions de Gaz à Effet de Serre (GES) à toutes les phases d’un projet immobilier, depuis l’extraction des matériaux, la phase de construction ou de réhabilitation, d’exploitation et de fin de vie du bâtiment. Le recours aux labels ou aux certifications est un bon indicateur pour identifier l’impact d’un projet immobilier. Il en existe différents : Haute Qualité environnementale (HQE), Ecoquartier, BREEAM (tertiaire), Bâtiment Basse Consommation (BBC), etc.

Par ailleurs, afin de répondre aux enjeux bas carbone (et notamment la Stratégie Nationale Bas Carbone), de plus en plus de mesures gouvernementales sont prises pour encadrer la construction et la rénovation des bâtiments : Décret tertiaire, loi ZAN Zéro Artificialisation Nette, RE2020, Loi Climat et résilience, etc. Le développement durable est un sujet très actuel qui nécessite des actions concrètes afin d’entraîner des répercussions positives à l’avenir – dont la neutralité carbone pour 2050.

2. Les critères sociaux/sociétaux

Ces critères portent sur l’impact qu’un projet immobilier a sur ses habitants. Le confort des logements, la proximité avec les lieux de vie, des espaces sécurisés et pratiques, l’accès à des services supplémentaires sont tout autant d’éléments qui permettent de juger de la qualité de vie d’un bâtiment. Les aspects d’inclusion, de diversité et de mixité des usages sont aussi importants car ils mesurent la capacité du projet à accueillir des communautés variées d’individus et s’assurent donc d’une représentation juste du monde en constante évolution qui nous entoure.

Les labels / certifications comme NF Habitat, BEE (délivré par Prestaterre), Effinergie, PassivHaus ou encore la notion de Ville du Quart d’Heure peuvent ici aussi permettre d’avoir une tendance sur la situation d’un programme.

A noter que les critères sociaux / sociétaux s’appliquent également à toutes personnes participant ou contribuant au projet immobilier. Ainsi, ces critères peuvent s’étendre aux conditions de travail des salariés, artisans ou même fournisseurs qui interviennent sur les chantiers. Ces éléments relèvent ici de la politique RSE (responsabilité sociétale de l’entreprise) du donneur d’ordre. 

3. Les critères de gouvernance

La bonne gestion des projets immobiliers est examinée grâce à la gouvernance. La transparence est essentielle, dans toutes les perspectives du programme. Cela inclut les investissements, les financements, le respect de la réglementation, mais aussi les actions commerciales utilisées. De fait, c’est l’entreprise et ses pratiques qui sont analysées. L’appartenance de la société à un ou plusieurs labels / certifications ( B Corp, Engagé RSE, Label Lucie) ou encore des démarches en lien avec la loi PACTE (qualité de Société à Mission ou émission d’une Raison d’Etre concertée) est un atout qui témoigne d’une gouvernance solide et de politiques fiables au sein de l’entreprise tout comme avec ses parties prenantes. Les techniques utilisées au quotidien, la gestion des affaires et des risques, et plus globalement tous les aspects d’une entreprise doivent répondre à la définition de l’éthique afin de respecter les critères de gouvernance. La norme ISO 26000 est un excellent outil d’appréciation d’une politique RSE d’une entreprise. 

Les nouvelles attentes des investisseurs

Aujourd’hui, les investisseurs sont de plus en plus conscients de l’importance de l’intégration des critères ESG dans leurs choix. 

En effet, le sondage Ifop pour la FIR indique qu’en 2022, 6 français sur 10 accordent une place importante aux critères ESG dans leurs placements. Le secteur immobilier est grandement concerné, et les promoteurs essaient peu à peu d’ajouter des valeurs responsables et durables à leurs projets.

Tout d’abord, les investisseurs souhaitent pouvoir faire face aux défis du futur. Un programme immobilier qui ne correspond à aucun des critères ESG ne permettra pas d’affronter les risques associés à l’environnement et aux défis sociétaux (bien-vivre, bien-vieillir par exemple). Pour être préparé aux enjeux à long terme, les investisseurs peuvent se protéger en accordant leur confiance à un promoteur plus vertueux et soucieux des enjeux climatiques et sociétaux. De plus, un investisseur aura plus tendance à se rapprocher d’un programme immobilier durable qui répond aux critères ESG et donc qui semble pouvoir résister à d’éventuelles crises.

La demande des locataires pour des espaces conformes aux critères ESG est croissante. C’est donc un avantage de pouvoir proposer un bâtiment avec des aménagements aussi bien responsables écologiquement que socialement. La certification NF habitat et NF Habitat HQE, délivrée par CERQUAL depuis 2015 permet d’assurer un confort de vie aux habitants des logements certifiés. Ce confort se mesure entre autres avec le niveau de sécurité du logement, le type d’énergie utilisée, l’accès au logement aux PMR (Personnes à Mobilité Réduite), ou encore à l’agencement intérieur. L’étude montre que 7,8 habitants sur 10 sont très satisfaits de leur logement lorsqu’ils sont certifiés Qualité A (Très bonne) par NF Habitat. 

Le logement a un impact majeur sur la qualité de vie de ses habitants, mais aussi sur leur santé. L’étude Opinionway pour Cogedim montre que 72% des français estiment qu’un logement favorable pour la santé est un logement avec une bonne qualité d’air. 42% d’entre eux affirment que la présence d’espaces extérieurs contribue à un logement sain. En somme, 41% des sondés sont prêts à changer de logement pour améliorer leur santé et leur bien-être, pour un espace mieux isolé, plus calme, moins chaud l’été ou encore plus lumineux et aéré.

Les réglementations évoluent constamment. Les promoteurs doivent alors se renseigner sur les changements liés à l’environnement, au social et à la gouvernance pour rester dans les normes des critères ESG. Cependant, il faut noter que ne respecter que le minimum des conditions de chaque critère ou de chaque réglementation n’est pas suffisant pour assurer une vraie différence, un réel impact dans le milieu de l’immobilier.

Passez à l’action en prenant en compte les critères ESG dans vos projets immobiliers

Auto-évaluez votre programme immobilier gratuitement 

Orama Patrimoine accompagne les promoteurs à identifier et révéler les impacts positifs de leurs programmes. Chaque projet est analysé au regard de plus de 100 critères à la fois ESG et économiques. Depuis 2020, près de 300 programmes ont fait l’objet d’un scoring par Orama, obtenant ainsi une notation de type “AAA”. 

Fort d’une ingénierie unique et disposant d’une base de données puissante, Orama vous propose de tester votre programme résidentiel sur son référentiel. 

Valorisez vos programmes ESG Immobilier

Disponible gratuitement, l’appli-web vous permet d’obtenir en instantané le rapport de tendances ESG immobilier pour mesurer votre impact ! 

15 questions | 10 minutes de complétude. 

Envie d’aller plus loin ?

En fonction des résultats, Orama vous accompagne pour identifier les actions vous permettant de gagner en impact et valoriser vos résultats auprès de vos parties prenantes.