Bénéfice ou déficit foncier : comment préparer sa déclaration d’impôt ?

1- Les revenus fonciers : bénéfice ou déficit foncier ?

A l’heure de préparer sa déclaration d’impôt sur les revenus, les propriétaires d’un patrimoine immobilier doivent définir leur régime d’imposition et ainsi évaluer le bénéfice ou déficit foncier.

Définissons tout d’abord la catégorie des revenus fonciers. Celle-ci correspond aux loyers issus d’appartements mis en location nue au titre de résidence principale – bail loi 89. Il s’agit d’appartements non meublés, dont la location cours pour au moins 3 ans.

Cas 1 : le régime du micro foncier pour les loyers inférieurs à 15 000 €/ an

Les revenus provenant d’appartements générant (en cumulé) un loyer inférieur à 15 000 euros par an, relèvent automatiquement du régime micro-foncier. Un abattement forfaitaire de 30% est réalisé sur les loyers. La différence sera intégrée à l’assiette d’imposition du revenu global.

Une déclaration simple : il suffit de compléter le formulaire n°2042 du montant brut (hors charges) des loyers perçus durant l’année. L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement de 30%. C’est la modalité la plus simple pour tout propriétaire d’un patrimoine immobilier mis en location.

Cas 2, le régime réel en option ou pour les loyers supérieurs à 15 000 € par an,

Le régime réel correspond à une balance réalisée entre les loyers perçus et l’ensemble des charges d’exploitation. Deux possibilités peuvent se présenter au contribuable :

• La somme des loyers est supérieure aux charges : on constate un bénéfice foncier.
• La somme des loyers est inférieure aux charges : on constate un déficit foncier.

Le montant des revenus fonciers imposables, qu’il soit positif ou négatif, entrera alors dans l’assiette de calcul de l’impôt sur le revenu.

2- Quelles sont les charges déductibles ?

Dans le cas du régime réel, on peut retenir trois catégories de charges déductibles des revenus fonciers :

• Travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien. Ces travaux peuvent être réalisés à la fois au sein des appartements loués, mais également au sein des parties communes de l’immeuble. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

• Charges d’exploitation : frais de gestion et d’administration, provision pour charges, indemnité d’éviction ou de relogement du locataire, taxe foncière, primes d’assurances.

• Frais bancaires : intérêts d’emprunt, assurance.

Il n’est pas nécessaire de joindre de justificatifs de dépense. Toutefois, en cas de demande émanant de l’administration fiscale, il est recommandé de conserver les factures pour une période de 3 ans au moins.

3- Comment déclarer les loyers et les charges sous le régime réel ?

Nous l’avons vu, dans le cas du micro-foncier, la déclaration des loyers se fait simplement sur le formulaire 2042.

Dans le cas du régime réel, le formulaire 2044 devra être complété. De nombreuses informations sont requises pour évaluer les charges déductibles.

Certains types d’investissement locatif sont exclus du formulaire 2044 : nue-propriété, monuments historiques, Malraux, Périssol, Besson, Robien. Ces logements font l’objet du formulaire 2044 sp.

4- Calcul de l’impôt sur les revenus fonciers ?

Le revenu global est constitué de plusieurs natures de revenus : traitement, salaire, fonciers, bénéfices industriels et commerciaux etc. L’ensemble de ces revenus nets constitue l’assiette de calcul de l’impôt. Un barème progressif s’applique par tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%). A cela s’ajoute la notion de quotient familial pour déterminer le montant de l’impôt à payer ainsi que le taux de prélèvement à la source (calcul economie.gouv.fr ).

Les revenus fonciers supportent un niveau d’imposition composé de deux éléments :

• De la tranche marginale la plus élevée (jusqu’à 45% en fonction des ménages).
• Des prélèvements sociaux (17,2% en 2020).

Ainsi, pour les contribuables les plus fiscalisés, le taux d’imposition des loyers peut représenter jusqu’à 62,2% du revenu foncier net.

Le cas du déficit foncier

Le résultat – positif ou négatif – du formulaire 2044 sera reporté sur le 2042 dans le cadre des « revenus fonciers ».

Quelles sont les incidences d’un déficit foncier ?

• Les charges annulent l’imposition sur les loyers,
• Les charges issues des travaux de rénovation, d’amélioration et d’entretien, viendront en déduction du revenu global dans la limite de 10 700€,
• Dans le cas où le déficit est toujours constaté, il pourra être reporté sur la catégorie des revenus fonciers uniquement, pour une période de 10 ans maximum.

Condition : le propriétaire a l’obligation de louer son appartement nu, les 3 années suivant l’impact sur le revenu global.

Exemple simplifié

* charges hors intérêt d’emprunt

• le déficit annuel est de : (– 27 000 €) + (12 500 €) = – 14 500 € [a]
• déductible du revenu global : 10 500 € + 2 500 € = 13 000 € ramené à 10 700 € [b],
• déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes : 3 800 €. Détail du calcul : [a]-[b] : 14 500 – 10 700 = 3 800 €.

5- Dans quel cas privilégier le régime réel au micro-foncier ?

Tout d’abord, le montant des revenus fonciers supérieur à 15 000€/an oblige le contribuable à réaliser une déclaration au régime réel. Lorsque la somme des loyers est inférieure à 15 000€ par an, le choix de l’option au réel est possible.

L’arbitrage entre les régimes réel et micro-foncier est simple : si le montant cumulé des charges est supérieur à 30% du montant des loyers, il est alors plus avantageux de souscrire au régime réel. L’option s’exerce simplement en complétant le formulaire 2044.

Attention toutefois : lorsque l’option du réel est prise, le propriétaire s’engage pour une durée de 3 ans à déclarer ses revenus au régime réel. Il est alors recommandé d’avoir une vision à moyen terme des charges récurrentes ou exceptionnelles à venir.

Enfin précisons que le régime du micro-foncier ne permet pas de créer un déficit foncier. Ainsi, lorsque des travaux sont réalisés sur un appartement locatif, le montant engagé ne pourra pas venir en déduction des loyers. L’abattement de 30% s’appliquera de manière forfaitaire.

Notes et sources :

• Cet article est une note simplifiée. Il ne peut se substituer aux textes législatifs et réglementaires ainsi qu’aux instructions applicables en la matière.
• Revenu imposable et déficit foncier CGI Article 156