Investir dans immobilier au sein de logements anciens rénovés avec le dispositif Denormandie

Le nouveau dispositif Denormandie propose aux investisseurs de réaliser des acquisitions au sein d’appartements rénovés. Une loi qui permet d’élargir les possibilités d’investissements immobiliers sur près de 250 communes en France avec un coup de pouce fiscal identique à la loi Pinel.

Atouts patrimoniaux

Se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal pour participer à l’investissement locatif.

Impact économique

Réduction d’impôt de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de 6 à 12 ans | Montant maximum : 300 000€/ an.

Exemple d'acquisition

Acquisition d’un appartement de 200 000€ dont 25% de travaux : réduction d’impôt de 42 000€ pour 12 ans de mise en location.

Dispositif immobilier Denormandie

Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux appartements « anciens » pour lesquels des travaux à visée énergétique sont réalisés. Les projets immobiliers doivent présenter un coût travaux au moins de 25% du coût de revient de l’appartement.

Au total, ce sont 250 communes qui bénéficient de ce dispositif : il s’agit de villes intégrées au programme « Actions cœur de ville » ou qui ont signé un accord ORT avec l’Etat.

Les appartements rénovés et bénéficiant du dispositif de réduction d’impôt Denormandie en immobilier, devront être en mis location non meublée (donc nue). Tout comme le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés et des conditions de ressources de locataires seront également à appliquer.

Les atouts du dispositif Denormandie

La loi Denormandie permet de se constituer un patrimoine immobilier au sein de communes françaises. Il s’agit de villes intermédiaires faisant partie du maillage économique du territoire. C’est un compromis entre la loi Malraux et la loi Pinel dans le neuf.

Ce mécanisme d’investissement peut s’apparenter à la loi Pinel dans son calcul de réduction d’impôt, ainsi que dans les conditions de location.

Pour être éligible à la réduction d’impôt Denormandie, le projet immobilier doit obligatoirement faire l’objet de travaux de rénovation. La nature des travaux doit tout d’abord améliorer la performance énergétique de l’appartement. Elle peut également participer à améliorer, assainir ou aménager les surfaces habitables.

Il est à préciser que les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE c’est à dires Reconnus Garants pour l’Environnement.

Ainsi, le dispositif immobilier Denormandie qui sera en vigueur jusqu’à fin 2022, s’intègre dans le plan de lutte national contre les logements insalubres.

Impacts sociétal et environnemental

Investir dans l’ancien répond aux enjeux d’un « urbanisme circulaire » : il permet de remettre sur le marché de la location des appartements jusqu’alors vacants, en état inhabilité ou énergivores. C’est donc donner une nouvelle vie aux immeubles.

Au pied des immeubles de centre-ville, on retrouvera souvent des commerces. Indispensables à la vie locale. Ainsi les commerces pourront bénéficier de l’effet esthétique d’une rénovation de façade pour développer un pouvoir attractif plus fort.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE, ou lorsque les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou encore quand le chantier est piloté avec le label HQE.

Liens utiles pour connaitre les plafonds de ressources des locataires, loyers à pratiquer en fonction des secteurs, les villes et la nature des travaux éligibles : Service Public et Economie Gouv.

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Découvrir d’autres mécanismes de réduction d’impôt

La loi Malraux a pour vocation de répondre aux enjeux de rénovation de bâtiments anciens situés au sein de zones géographiques déterminées : les Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), anciennement appelés secteurs sauvegardés. Il s’agit ainsi des cœurs historiques des communes.

Ainsi l’Etat accompagne les propriétaires d’immeubles éligibles Malraux à réaliser des travaux de rénovation avec un double objectif : valoriser le patrimoine architectural existant sous l’égide d’un Architecte des Bâtiments de France (ABF), et remettre sur le marché de la location des appartements souvent vétustes ou vacants.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt correspondant à 30% des travaux payés au cours de l’année
  • Engagement locatif : 9 ans
  • Exemple : 280 000 € (30% foncier + 70% travaux). Réduction d’impôt de 58 800€ répartie sur 3 à 6 ans.

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L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat (A, A bis et B1) permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. La loi Pinel s’applique en grande partie aux immeubles neufs mais peut également être réalisée en Pinel ancien / rénové si l’immeuble fait l’objet d’une rénovation profonde (parties privatives et communes) et obtient les qualités de performances énergétiques requises.

C’est dans le même esprit que le dispositif Denormandie fonctionne avec un zonage représentant près de 250 communes (Actions cœur de ville et ORT), et l’obligation de travaux à visée énergétique qui doivent représenter au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer en fonction du zonage, et plafond de ressources du locataire.

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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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