La Loi Denormandie : encourager la rénovation immobilière

Un dispositif d’investissement locatif dédié à la rénovation

Dans un contexte où la transition écologique et la rénovation des bâtiments anciens sont devenues des priorités nationales, le gouvernement a mis en place la Loi Denormandie. Il s’agit d’un dispositif fiscal visant à encourager par exemple les investissements dans la rénovation de l’immobilier ancien et plus particulièrement au cœur des villes intermédiaires.

Cette mesure offre aux investisseurs particuliers la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt tout en contribuant à la lutte contre le changement climatique et à la préservation du patrimoine architectural.

La Loi Denormandie tire son nom de l’ancien Ministre du Logement, Julien Denormandie. Elle s’inscrit dans la lignée du dispositif Pinel, mais se concentre spécifiquement sur la rénovation de logements anciens. Son objectif principal est de dynamiser le marché immobilier dans les communes intermédiaires tout en favorisant la transition vers des bâtiments plus économes en énergie.

Introduite en 2019, la loi Denormandie a été prolongée jusqu’en 2026. Avec la fin de la loi Pinel (2024), il devient l’un des rares dispositifs fiscaux immobiliers permettant de réaliser une réduction d’impôt.

1. Exemple d’investissement en loi Denormandie

La loi Denormandie encadre les projets d’investissement immobilier en imposant plusieurs critères qu’il est essentiel de prendre en compte :

• Éligibilité de la ville : Le logement doit être situé dans une ville éligible, conformément aux critères définis par le programme. Des informations précises sur les villes éligibles peuvent être consultées ci-dessous.

• Rénovation énergétique : Le logement doit subir une rénovation parmi un ensemble de travaux visant à améliorer sa performance énergétique de 20 à 30%. Ces travaux sont sélectionnés dans un bouquet de solutions pour atteindre ces objectifs.

• Montant de la réduction d’impôt : La réduction d’impôt s’applique sur le coût d’acquisition du foncier et des travaux, dans la limite de 5 500€ par mètre carré et de 300 000€ au total.

• Proportion des travaux : Les travaux doivent représenter au moins 20% du coût d’acquisition global du bien immobilier.

• Location nue : Le logement doit être loué « nu », c’est-à-dire non meublé, dans le cadre de la loi 89, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en tant que résidence principale du locataire.

• Plafonnement du loyer : Le loyer pratiqué est soumis à un plafond défini en fonction du zonage de la ville où se situe le logement.

• Plafonnement des revenus des locataires : Les revenus des locataires doivent également respecter un plafond défini par la loi.

En respectant ces critères, les investisseurs peuvent bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Denormandie, tout en contribuant à la rénovation et à la revitalisation des zones urbaines éligibles.

Exemple d’investissement en loi Denormandie dans la Drôme

Voici un exemple concret d’investissement dans le cadre de la loi Denormandie :

• Ville : Valence, lauréate du programme Action Cœur de Ville et classée en zone B1.
• Emplacement du projet : en cœur de la ville.
• Prix foncier : 2 000€ par mètre carré.

• Travaux réalisés : au moins deux éléments parmi les suivants ont été effectués : changement de la chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, et isolation des fenêtres. Le montant total des travaux s’élève à 2 000€.

• Coût total hors frais de notaire : 4 000€/m².
• Loyer plafonné : Pour une location de 12 ans, le loyer est plafonné à 10,93€ /m²

• Réduction d’impôt : La réduction d’impôt est calculée à hauteur de 21% du coût total (foncier + travaux), soit 840€ /m² (4 000€ * 21%).

• Prix de revient : Après prise en compte de la réduction d’impôt, le prix de revient s’élève à 3 160€/m².

• Rendement brut (hors IR sur les revenus fonciers) : Le rendement brut, hors impôt sur le revenu des revenus fonciers, est de 4,1%.

A noter : cet exemple est donné à titre indicatif et n’a pas de valeur contractuelle. Les détails spécifiques peuvent varier en fonction des conditions de marché et des réglementations en vigueur.

2. Objectifs Gouvernementaux et Stratégie Bas Carbone

La Loi Denormandie s’inscrit dans la stratégie nationale visant à réduire les Emissions de Gaz à Effet de serre du secteur du bâtiment. En encourageant la rénovation des logements anciens, elle contribue à atteindre les objectifs de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) par l’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français. Cette démarche permet de réduire la consommation d’énergie et de limiter l’empreinte carbone du secteur de l’habitat.

Il est à rappeler que le secteur du bâtiment représente 41% de l’énergie consommée en France. Par ailleurs, près de 12 millions de Français vivent dans des logements qualifiés de passoires thermiques ou sont contraints de se priver de chauffage.

Face à cette situation, l’Etat s’est engagé à ce que d’ici à 2050, tout le parc de bâtiments atteigne la « basse consommation » en moyenne, soit la classe énergétique A ou B.

L’état du parc immobilier en France :

Sur les 30 millions de résidences principales au 1er janvier 2022, environ 1,5 millions de logements (5 % du parc) seraient peu énergivores (étiquettes A et B du DPE). À l’opposé, environ 5,2 millions de logements (soit 17 % du parc de résidences principales) seraient des « passoires énergétiques » (étiquettes F et G du DPE), et environ 0,5 million des logements seraient très énergivores avec une consommation annuelle d’énergie finale supérieure à 450 KWh/m²/an. L’étiquette D est la plus fréquente (32 % du parc), les étiquettes C et E représentent respectivement 24 % et 22 % du parc.

Source Cerema.

3. Exemples de travaux éligibles à la loi Denormandie

Les travaux éligibles dans le cadre de la Loi Denormandie sont ceux permettant d’améliorer la performance énergétique et la qualité du logement. Cela inclut notamment l’isolation thermique, le remplacement des équipements de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que la modernisation des systèmes électriques. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés RGE.

Focus sur les conditions de réalisation :

• Travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels)

• Au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres

• Création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)

4. Exemples de Villes Éligibles à la loi Denormandie

Les investissements éligibles à la réduction d’impôt Denormandie sont restreints aux communes concernées par le programme Action Cœur de Ville ainsi qu’aux villes signataires de l’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ces zones ont été spécifiquement identifiées comme prioritaires pour la revitalisation urbaine et la rénovation du parc immobilier ancien.

Le dispositif Denormandie s’applique aux logements situés dans les zones suivantes :

Zones « Cœur de Ville »

Ces communes sont au cœur de la rénovation urbaine, avec pour objectif principal la revitalisation de leur centre-ville. Des informations supplémentaires peuvent être trouvées sur le site de l’Agence Cohésion des Territoires : Action Cœur de Ville.

Communes avec Convention d’Opération de Revitalisation de Territoire (ORT)

Ces villes ont conclu une convention visant à revitaliser leur habitat et à encourager le développement économique et social de leur territoire. Des détails sur les ORT sont disponibles sur le site du Ministère de l’Écologie : Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Communes nécessitant une réhabilitation de l’habitat

Outre les zones spécifiquement désignées dans les programmes précités, le dispositif Denormandie peut également s’appliquer aux communes où une réhabilitation de l’habitat est jugée nécessaire pour favoriser le développement et l’attractivité du territoire.

Comment vérifier si une commune est éligible

En ciblant ces zones prioritaires, le dispositif Denormandie vise à encourager les investissements dans la rénovation urbaine et à dynamiser les territoires en difficulté, tout en offrant des incitations fiscales aux investisseurs immobiliers.

Pour vérifier sur une commune est éligible : simulateur en ligne

5. Exemples de loyers et conditions de location

La loi Denormandie, instaurée en 2019, vise à stimuler la rénovation des logements anciens dans certaines zones définies comme prioritaires pour l’habitat. Voici un résumé des principales conditions de location de cette loi :

Plafonnement des loyers

Les loyers pratiqués sont plafonnés en fonction du zonage de la ville où se situe le bien immobilier. Les zones sont classées en quatre catégories : Abis, A, B1, et B2. Le plafond varie en fonction de la localisation géographique du bien afin de garantir un équilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.

Durée d’engagement locative

Les propriétaires qui investissent dans le cadre de la loi Denormandie s’engagent à louer leur bien pour une durée minimale de 6 ans. Cet engagement peut être prolongé jusqu’à 12 ans, offrant ainsi une stabilité locative pour les locataires.

Revenu fiscal de référence des locataires plafonné

Le revenu fiscal de référence des locataires est plafonné selon un décret spécifique. Ce plafond est fixé pour permettre l’accès au logement aux ménages modestes et intermédiaires, tout en assurant la rentabilité de l’investissement pour le propriétaire.

Location en tant que résidence principale

Le logement acquis dans le cadre de la loi Denormandie doit être loué en tant que résidence principale du locataire. Cela exclut donc toute location saisonnière ou usage secondaire. L’objectif est de favoriser l’accès à un logement décent pour les ménages dans le besoin.

En respectant ces conditions, les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux tels que la réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction du montant des travaux de rénovation réalisés. La loi Denormandie offre ainsi une incitation financière pour la rénovation et la mise en location de logements anciens, tout en contribuant à la dynamisation des zones urbaines en difficulté.

En conclusion

La Loi Denormandie représente une opportunité pour les investisseurs particuliers de contribuer à la transition énergétique tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. En favorisant la rénovation des bâtiments anciens, elle répond aux enjeux de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) en améliorant la performance énergétique du parc immobilier français. Au-delà de la réduction d’impôt, elle permet également de promouvoir une habitation plus digne et de préserver les ressources naturelles, contribuant ainsi à bâtir un avenir plus durable pour tous.