« On ne vit pas dans le monde des bisounours ». Voici une phrase dite avec beaucoup d’amitié par un confrère il y a quelques jours avec qui nous échangions sur l’immobilier durable. Et je peux le comprendre car associer dans une même phrase les termes « immobilier », « rentabilité », « environnement » et « social », voilà qui nous donne un cocktail détonnant dans l’univers de la gestion du patrimoine.
Et sans aucun doute, la première des difficultés étant de qualifier la démarche. Faut-il parler d’immobilier responsable ? Durable ? Solidaire ? Ethique ? Engagé ? A Impacts Positifs ? De nombreuses combinaisons possibles qui peuvent évoquer des émotions très différentes. On a envie d’y croire, de mettre un pied dedans, de donner du sens à notre épargne, et pourtant quelque chose nous retient. Et si l’opération n’était pas rentable ? Ou pire : et si on perdait notre capital ? Car il est profondément ancré dans nos réflexes d’épargnant que l’altruisme est opposé au profit. Ou pour le dire autrement, que les bénéfices personnels et collectifs ne font pas bon attelage. L’inverse serait-il une douce utopie ?
Vraiment ?
Sans faire offense aux économistes, une définition simple de la rentabilité
Alors commençons par regarder de plus près la notion de rentabilité. De manière très simple il s’agit de calculer un bénéfice, un retour sur investissement. Ce que je mise et ce que j’en perçois. En immobilier, les indicateurs appropriés sont rendement locatifs et plus-value à la revente. En entreprise, ce sont les soldes intermédiaires de gestion, le compte de résultat et le bilan qui serviront d’outils de pilotage de l’activité et de rentabilité.
Ces indicateurs ne traitent que du domaine financier, pourtant chaque action, chaque euro investi aura un impact au-delà du seul domaine financier. C’est pourquoi une nouvelle approche comptable émerge : le modèle CARE, la comptabilité adaptée au renouvellement de l’environnement. CARE vise à concevoir un profit qui ne dégrade pas les capitaux financiers, naturels et humains de l’organisation. Une nouvelle approche holistique du capital ou plutôt, des différentes natures de capitaux. Le modèle CARE s’appuie sur la comptabilité traditionnelle et l’étend aux capitaux extra financiers.
C’est une approche d’entreprise passionnante qui peut s’appliquer à une échelle plus individuelle dans un projet immobilier : analyser la rentabilité financière d’une opération et son impact sur l’environnement. Tout d’abord un environnement économique local par le maintien des commerces de proximité, des écoles et de l’ensemble des services administratifs. Un impact climat par sa sobriété énergétique et ses émissions de gaz à effet de serre. Un impact en termes de biodiversité, de mobilité, d’inclusion sociale, etc. Chaque appartement créé et mis sur le marché aura un impact local et global.
La résistance aux chocs
Le second élément à souligner porte sur le potentiel de la démarche « durable ». Et pour cela, rien de mieux que de citer l’un des journaux économiques les plus lus, puisque Les Echos titraient en septembre 20
« La crise sanitaire a confirmé une tendance déjà connue : les placements financiers responsables sont plus résilients que les autres »
Ainsi lorsqu’efficacité économique et tendance d’investissement se rencontrent, cela donne les résultats IFOP publiés ce même mois de septembre : 62% des épargnants donnent une place importante à l’épargne responsable. En parallèle, le sondage indique que seulement 5% se sont vus proposés des placements ISR (investissement socialement responsable) par leur conseiller bancaire ou financier. Pourtant ces derniers sont perçus comme les plus à même d’informer sur ce sujet pour 64% des personnes interrogées.
Une approche 360° nécessaire
Regarder l’immobilier dans son ensemble, c’est bien évidemment se porter vers un investissement qui répond aux fondamentaux de l’immobilier : emplacement (x3), qualité du bâti, prix de marché. Tout comme la méthode CARE, nous pouvons injecter dans ces fondamentaux une dimension plus large !
- C’est prendre en compte un emplacement de qualité et respectueux de son environnement. S’inscrire dans un urbanisme raisonné qui fait la part belle à la rénovation, à la densification douce, au réemploi des fonciers comme l’utilisation des friches.
- C’est le choix d’un bâtiment respectueux de son environnement, que l’on parle de biodiversité, climat ou encore de confort des locataires. La nouvelle réglementation thermique qui rentrera en vigueur d’ici peu, vise à rendre les bâtiments sobres en consommation d’énergie et faiblement émetteur de gaz à effet de serre : E+C-.
- C’est un choix locatif pouvant être plus inclusif, répondant à un besoin sociétal. Cela peut porter sur la demande estudiantine, senior, intergénérationnelle, de colocation …
Mais soyons réalistes, à l’heure actuelle identifier un projet qui cocherait toutes les cases d’un investissement engagé relèverait d’une « douce utopie ». Néanmoins c’est en regardant dans cette direction que nous pourrons encourager les acteurs du monde immobilier qui œuvrent en ce sens. Celles et ceux qui s’engagent sur ces chemins de traverse du « chantier zéro carbone », de l’intégration d’objectifs RSE, d’un habitat plus sain avec la norme NF habitat, les précurseurs du E+C-…
Par nos choix nous encourageons ces initiatives, leur permettant de devenir la norme demain. C’est en cela que chaque investissement contribue à la fabrique de la ville de demain et permet de rendre tangible, réel une nouvelle forme d’offre de marché.