Un mécanisme de droit commun pour les appartements loués

Atouts patrimoniaux

Développer son patrimoine immobilier

Maîtriser les aléas liés aux travaux et la fiscalité sur les revenus fonciers

Impact économique

Les travaux, les assurances, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt sont déductibles

Report du déficit jusqu’à 10 ans

Exemple d'acquisition

Prix moyen 250 000€ dont 70% de travaux

Economie d’impôt jusqu’à 103 300€ répartie sur 3 à 12 ans

Définir l’investissement locatif qui génère un déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme peu connu des ménages qui réalisent un investissement locatif. Pourtant, c’est un mécanisme qui relève du droit commun : il n’est lié à aucune notion de niche fiscale.

Ainsi, tout propriétaire d’un appartement mis en location peut, lorsqu’il déclare ses revenus fonciers au réel, indiquer à la fois le montant des loyers qu’il perçoit au cours de l’année ET le montant des charges payées.

Une balance est réalisée : si le montant des loyers est supérieur aux charges, le bénéfice sera imposable au titre des revenus fonciers (tranche marginale d’imposition + prélèvements sociaux). Si le montant des loyers est inférieur aux charges, un déficit foncier est alors constaté, entraînant une absence d’imposition de tout ou partie des loyers.

Impact patrimonial

Lorsque vient le moment de réaliser un investissement locatif dans un immeuble ancien, il est primordial d’avoir une bonne connaissance de l’état général de la copropriété et de l’état particulier de l’appartement (DPE). En effet, pour valider l’équilibre financier d’une opération il est nécessaire de pouvoir anticiper les travaux tant sur les parties privatives que sur les parties communes.

Or, il est possible de réaliser l’acquisition d’un appartement associé à des travaux d’amélioration (marché de travaux), pour lequel les parties communes feront également l’objet de rénovation. Il s’agit d’une forte campagne de travaux qui permet de sécuriser les aléas liés aux avaries d’un bâtiment ancien.

L’achat d’un appartement avec travaux est un excellent compromis entre l’achat de neuf et de l’ancien : des bâtiments totalement révisés et un emplacement de qualité.

En fonction de la sélection réalisée, certains immeubles peuvent être contemporains et bénéficier d’une nouvelle vie grâce aux travaux, alors que d’autres immeubles plus anciens, recèleront des éléments patrimoniaux.

Impacts financier et fiscal

L’investissement réalisé afin d’entretenir le patrimoine immobilier locatif génère une économie d’impôt à double niveau :

  • Il diminue la fiscalité sur les revenus fonciers taxables,
  • Il peut réduire (dans la limite de 10 700€/an) les autres sources de revenus soumis à l’impôt.

Il ne s’agit pas d’une niche fiscale, mais d’un mécanisme de droit commun favorisant la rénovation et l’entretien des appartements mis en location. A l’heure où la loi climats encourage les propriétaires à améliorer leur logement d’un point de vue énergétique, le mécanisme du déficit foncier est plus que jamais d’actualité.

Les conditions pour déduire les charges des revenus fonciers du patrimoine :

  • Etre propriétaire d’un (ou plusieurs) appartement(s) loué(s) nu(s) (non meublé) à titre de résidence principale
  • Des dépenses déductibles : seuls les travaux liés à l’entretien, la réparation et l’amélioration de l’habitat sont éligibles. Les travaux relatifs l’agrandissement, la restructuration totale ou à la reconstruction restent de pourront pas générer une déductibilité sur les revenus fonciers imposables.
  • Relever du régime d’imposition au réel (déclaration d’impôt 2044)

A noter que les charges financières (intérêts d’emprunt, assurances), taxe foncière et frais de gestion sont également déductibles des revenus fonciers.

En contrepartie, le propriétaire s’engage à louer au moins 3 ans l’appartement au titre de résidence principal.

Investir dans l’ancien rénové, c’est investir sur le long terme

La nature et l’importance des travaux réalisés – à la fois sur les appartements mais également sur les parties communes – génèrent un coût important dans les premiers semestres d’acquisition. Les travaux sont de grande ampleur (façade, toiture, canalisation et fluides remis à neuf, réaménagement des espaces privatifs, mises aux normes etc.). Ainsi, les travaux peuvent représenter 60 à 80% du montant total du prix de revient. Cela appelle plusieurs remarques :

  • Les travaux garantissent la pérennité du bâtiment et l’absence de gros travaux à venir tant sur les parties communes que sur les parties privatives. De plus, la garantie décennale s’applique. C’est donc des charges de copropriété très faibles qui seront à provisionner (quasi identiques aux immeubles neufs).
  • A l’heure où les appartements ayant un DPE dégradé seront de plus en plus pénalisés (que ce soit à la location ou la revente) avec la Loi Climat, ces appartements ayant tout le cachet de l’ancien, bénéficieront de DPE aux notations élevées.
  • Seul le montant des travaux (également appelé quote-part travaux) rentre dans le calcul de l’économie d’impôt réalisé.
  • Enfin, l’enveloppe globale des travaux étant d’une grande importance, une conservation à long terme est à favoriser pour ce type d’acquisition.

Impacts sociétal et environnemental

Investir dans l’ancien répond aux enjeux d’un « urbanisme circulaire » : il permet de remettre sur le marché de la location des appartements jusque alors vacants, en état inhabilités ou énergivores. C’est donc donner une nouvelle vie aux immeubles.

A cela, s’ajoute une démarche patrimoniale avec la volonté à chaque étape de conserver les éléments de décors, souvent représentatifs d’un savoir-faire local. Il n’est pas rare que les Compagnons du Devoir interviennent sur ces chantiers.

Enfin au pied des immeubles de centre-ville, on retrouvera des commerces. Indispensables à la vie locale, les commerces pourront ainsi bénéficier de l’effet esthétique d’un ravalement de façade pour développer un pouvoir attractif plus fort. Leur présence contribue à enrichir la « ville du quart d’heure ».

A la demande de la municipalité, certains appartements pourront être éligibles à une convention avec l’ANAH. Ainsi, le propriétaire s’engage à louer l’appartement sur une durée déterminée de 6 – 9 – 12 – 15 ans, à un loyer inférieur au prix du marché en prenant en compte les ressources du locataire. Des contreparties économiques pourront être proposées afin de conserver une rentabilité certaine.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises), les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE (Haute Qualité Environnementale).

Notes et références :

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Découvrir les mécanismes associant le déficit foncier

Les immeubles qualifiés de Monuments Historiques sont, par définition, rares puisqu’ils ne représentent que quelques dizaines de milliers de bâtiments. Pour les identifier, ils bénéficient  d’un agrément ou d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, montrant par là leur intérêt architectural pour tout ou partie du bâtiment.

Lorsque des travaux sont réalisés pour entretenir ce patrimoine, les charges pourront être déductibles sur l’ensemble des revenus assujettis à l’impôt sur le revenu.

Il est donc possible d’être propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble d’exception, avec un régime de faveur pour soutenir la rénovation du patrimoine architectural français.

  • Impact fiscal : proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI)
  • Engagement locatif : 3 ans + 1 an
  • Engagement de conservation : 15 ans
  • Budget moyen : 350 000 € (dont 60% de travaux)
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Un immeuble ancien peut faire l’objet d’un démembrement temporaire de propriété pour une durée de 12 à 20 ans.

Lorsque des travaux de rénovation, d’entretien ou d’aménagement sont réalisés, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire ces charges sur ses revenus fonciers préexistants.

C’est l’association de 2 mécanismes de droit commun qui permet à la fois de se constituer un patrimoine à coût réduit tout en optimisant le patrimoine déjà présent.

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Lorsque le zonage est respecté et qu’un appartement ancien fait l’objet d’une rénovation profonde en vue de répondre aux exigences thermiques pour être éligible à la loi Pinel, certains travaux peuvent être déclarés au titre de charges sur les revenus fonciers.

Ces travaux dits « dissociables » doivent être identifiés à la fois dans leurs natures, mais également fiscalement puisque le contribuable pourra choisir soit de les utiliser dans le calcul de réduction d’impôt Pinel (2% chaque année sur 6 à 9 ans), soit en charge pour réduire l’assiette d’imposition.

En dehors de cette spécificité, les conditions de location et de calcul de réduction d’impôt sont identiques à la loi Pinel des appartements neufs.

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