Une acquisition immobilière idéale pour préparer sa retraite

Atouts patrimoniaux

LMNP – LMP : se constituer un patrimoine immobilier aujourd’hui pour préparer sa retraite demain

Déléguer la gestion locative

Impact économique

Deux possibilités de déclaration des revenus.

Au forfait : abattement de 50% sur les loyers, ou au réel : effet d’amortissement comptable

Exemple d'acquisition

Acquisition dès 80 000 €

Des natures d’immeubles variées : résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, tourisme

Définir le LMNP et LMP

Les statuts de LMP et LMNP s’adressent aux particuliers qui souhaitent louer leurs appartements meublés. Il s’agit de locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.

Le schéma d’investissement peut être de 2 natures : location meublée classique, ou location meublée au sein d’une résidence de services.

La location meublée classique

Elle se décline autour de la location d’un appartement, d’une chambre ou d’un gite pour un court séjour ou une période d’un an maximum. Ainsi, le bien peut être mis en location saisonnière (tourisme) ou à titre de résidence principale pour un étudiant ou un jeune actif par exemple. La gestion de la location peut être réalisée en direct par le propriétaire, ou être confiée à un administrateur de biens. Dans les 2 cas, le bail est signé entre le locataire et le propriétaire pour une durée convenue.

La location meublée en résidences de services

Il existe plusieurs natures de résidences dites « gérées » ou « services ». Elles proposent un bouquet de services aux locataires qui peut requérir la gestion de personnel. Plusieurs secteurs sont concernés : résidences étudiantes, résidences seniors autonomes, résidences seniors médicalisées comme les EHPAD, résidences de tourisme d’affaires, résidences de tourisme grand public. La gestion est totalement déléguée à des professionnels appelés « exploitants », qui gèrent la résidence pour le compte des propriétaires (remplissage, personnel, relation locataire). L’exploitant contractualise la relation commerciale avec les propriétaires via un bail de 9 ans renouvelable.

Les atouts du LMNP et LMP

Le Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP, est un statut appliqué aux appartements loués meublés. Les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC – bénéfices industriels et commerciaux. Ces revenus peuvent être

  • soit soumis au régime de « micro-BIC » pour lequel s’applique un abattement forfaitaire de 50% – il représente l’ensemble des charges (intérêts, travaux, assurances, amortissement.
  • Soit soumis au régime réel impliquant alors une comptabilité précise des charges et des amortissements. Le déficit ne peut pas être reporté sur le revenu global, mais il peut être reporté sans limitation dans le temps. Ce 2ème régime est souvent privilégié lorsque le montant des charges et amortissements est supérieur à 50% des revenus.

A noter que les déficits peuvent être reportés sur le revenu global lorsque le propriétaire relève du statut de Loueur Meublé Professionnel – LMP. Il doit alors répondre à une double condition : réaliser des recettes supérieures à 23 000€ / an et retirer de cette activité 50% au moins de son revenu.

Ainsi, acquérir un bien au sein d’une résidence gérée permet de se constituer un patrimoine avec un effort financier maîtrisé (dès 200€/mois), sans gestion directe, proposant des rendements locatifs dès 3.5%. Il permet également de préparer sa retraite avec des revenus complémentaires plus significatifs dès que le prêt est soldé (souvent après 20 ans).

L'impact sociétal

Sur certaines catégories de résidences, l’impact sociétal est fort : résidences étudiantes et résidences seniors. Il s’agit de deux populations pour les lesquels le besoin en logement est important.

Les étudiants : la France compte plus de 3 millions d’étudiants, dont 69 % d’entre eux quittent le foyer parental pour poursuivre leurs études : 2 millions de personnes cherchent un logement chaque année. Le parc d’habitations dédiées aux étudiants est estimé à environ 330 000. Le parc public couvre seulement 15 % des besoins.

Les seniors : d’ici à 2050, 1 personne sur 3 sera âgée de plus de 60 ans soit 22 millions de la population française. Les résidences seniors offrent autonomie, services, sécurité et lien familial.

Les promoteurs font preuve de nombreuses innovations pour répondre aux besoins de la « silver économie » qui vont dans le sens de l’autonomie et d’une meilleure gestion des énergies.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE, que les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE.

Notes complémentaires

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Découvrir d’autres mécanismes pour la préparation à la retraite

Un terme technique pour un mécanisme simple qui peut s’apparenter au viager : une personne se porte acquéreur des murs d’un appartement, un bailleur institutionnel à vocation sociale se porte acquéreur du droit d’en user et notamment de le mettre en location et d’en percevoir les loyers.

L’acquéreur bénéficie d’un appartement à prix réduit (de 30% à 40%), sans aucune contrainte de gestion et de frais pour une période de 15 à 20 ans. A l’issue de cette période, le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien et peut en disposer comme il le souhaite : l’occuper, le vendre ou poursuivre la location.

  • Budget moyen :  – 30% à -40% du prix de marché
  • Engagement locatif : aucun, c’est l’usufruitier bailleur qui porte touts les aléas locatifs.
  • Engagement de détention : aucun, l’appartement peut se revendre à tout moment sur le marché « secondaire ».
Découvrir

L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat (A, A bis et B1) permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. La loi Pinel s’applique en grande partie aux immeubles neufs mais peut également être réalisée en Pinel ancien / rénové si l’immeuble fait l’objet d’une rénovation profonde (parties privatives et communes) et obtient les qualités de performances énergétiques requises.

C’est dans le même esprit que le dispositif Denormandie fonctionne avec un zonage représentant près de 250 communes (Actions cœur de ville et ORT), et l’obligation de travaux à visée énergétique qui doivent représenter au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer en fonction du zonage, et plafond de ressources du locataire
Découvrir

L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux appartements « anciens » pour lesquels des travaux à visée énergétique sont réalisés et représentent au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

Le zonage représentant près de 250 communes qui sont soit intégrées aux programmes Actions cœur de ville, ou ayant signé un accord ORT avec l’Etat.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer et plafond de ressources du locataire.
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