Quelle est la meilleure stratégie pour louer son appartement ?
Saviez-vous qu’il existe de nombreuses façons de louer son logement ?
Comment louer un appartement ? Voici la première question que se pose un propriétaire bailleur lorsqu’il achète un logement.
En effet, lorsque l’étape cruciale de l’achat est réalisée, la phase de la mise en location doit être rapidement initiée. C’est une décision déterminante qui peut être choisie ou contrainte lorsqu’il y a un biais défiscalisant (Loi Pinel, Loi Malraux).
En réalité, le choix locatif doit être l’une des questions initiales que l’on doit se poser avant de se lancer dans la sélection de son appartement, puisque toute la « stratégie » d’acquisition va en découle.
Les 2 grandes possibilités pour louer son appartement
Pour illustrer les possibilités locatives, nous pouvons retenir la grille de lecture « fiscale » ou celle de la « feuille d’imposition ». En effet, les loyers issus de la location de l’appartement sont des revenus imposables.
Ainsi, les loyers peuvent être imposés soit dans la catégorie des « revenus fonciers », soit dans celle des « bénéfices industriels et commerciaux » – BIC. L’aiguillage se fait de manière très simple : l’appartement est-il meublé ou non ? Cette distinction est primordiale car elle impacte la gestion locative de l’appartement et peut également en affecter sa rentabilité.
Comment faire la différence entre un appartement nu et un appartement meublé ?
Louer son appartement nu : un logement décent
Commençons tout d’abord par définir un appartement non meublé, donc « nu » : c’est un logement sans aucun meuble, mais apportant toutes les infrastructures nécessaires pour être décent (1). Il propose donc un système de chauffage, une installation d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères, une cuisine ou un coin cuisine aménagé (pas obligatoirement équipée), une installation sanitaire, un réseau électrique permettant l’éclairage etc.
Les appartements nus font l’objet d’un bail dit « loi 89 » en relation à la loi du 6 juillet 1989 (2) qui régit les relations entre le propriétaire et son locataire. Le contrat de location a une durée de 3 ans, 6 ans ou 9 ans renouvelable. Un point important à souligner : les locataires s’engagent à en faire leur résidence principale.
Louer son appartement meublé : un logement prêt à l’emploi
L’appartement meublé répond bien évidemment aux critères de décence, mais il comporte des éléments complémentaires en lui donnant la dimension d’un logement « prêt à vivre ». Le logement meublé est très recherché par les étudiants, les nomades professionnels ou les personnes en transition de vie. En effet, l’appartement offre literie, cuisine équipée, mobiliers composés de tables, de chaises, d’étagères, de rangements, de luminaires etc. (3).
Ainsi pour le propriétaire, un investissement minimum est donc requis pour aménager en conséquence son appartement. Il peut s’appuyer sur le savoir-faire et le bon goût d’un architecte d’intérieur spécialisé sur cette niche. Pour les rhônalpins, la société 90secondes.fr propose des univers décoratifs contemporains (urbain, végétal, noir & blanc et rétro). Pour les bordelais Maison Chrysalide proposera au cours de l’année 2021 des services permettant de basculer d’un appartement nu à un appartement meublé avec goût. A noter que les appartements seront meublés pour répondre aux critères LMNP et avec un budget maîtrisé.
Enfin, plusieurs possibilités de mise en location s’offrent aux appartements meublés : ils peuvent faire l’objet d’une résidence principale avec un bail de 9 à 12 mois – la période de 9 mois correspondant à la période de vie étudiante. Ils peuvent également être loué à la nuitée, à la semaine ou au mois. C’est ce qu’on appelle la location saisonnière.
Les multiples impacts lorsqu’on choisit de louer nu ou meublé
Impact 1 : le profil du locataire
Nous touchons du doigt une des raisons essentielles qui impose le choix du type de location meublé/non meublé avant même la recherche du bien immobilier. En effet, certains appartements se prêtent mieux à la location saisonnière que d’autres. Certaines villes sont davantage adaptées à la location estudiantine. Certains quartiers se prêtent parfaitement aux logements loués à la semaine. Ainsi choisir le type de locataire aiguillera automatiquement la géographie et la typologie de l’achat.
Impact 2 : le contrat de location
Les engagements du bailleur et du locataire ne sont pas les mêmes en fonction de la nature du logement. La différence se matérialise par la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, les périodes de préavis. Voici l’exemple d’un appartement mis en location auprès d’une personne ou d’un couple, qui en fera sa résidence principale (4) :
Non meublé : 3 ans minimum
Meublé : 1 an minimum
Non meublé : 1 mois maximum
Meublé : 2 mois maximum
Non meublé : 6 mois minimum
Meublé : 3 mois minimum
Non meublé : 3 mois minimum
Meublé : 1 mois minimum
Impact 3 : La fiscalité des loyers de l’appartement
Ce 3ème point est de taille, car il est souvent analysé et scruté par les investisseurs avisés qui cherchent à optimiser et rentabiliser rapidement leurs acquisitions immobilières.
Etude de la fiscalité d’un logement loué « nu »
La location d’un appartement loué « non meublé » génère des loyers imposés dans la catégorie des « revenus fonciers » (5). Deux possibilités de déclaration s’offrent au propriétaire :
- le micro foncier: un abattement de 30% sur les loyers s’applique automatiquement pour déterminer le montant des loyers nets imposables. L’abattement représente un forfait de charges tel que les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux etc. Le micro foncier est applicable dans la limite de 15 000€ de loyer/an.
- le réel: le propriétaire bailleur déclare ici l’ensemble des charges payées au cours de l’année sur le formulaire cirfa 2044 ou 2044 spécial. La balance entre les loyers bruts et les charges permet de déterminer le loyer net imposable.
Ce loyer net supporte une fiscalité calculée en fonction de la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de chaque propriétaire. Elle sera augmentée des prélèvements sociaux.
Voici un exemple pour un appartement T2 (2 pièces) générant 550€/mois de loyer soit 6 600€ /an. L’impôt lié aux revenus fonciers s’élèvera à 2 180€ (cas Micro Foncier, TMI à 30%).
Le revenu foncier est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ainsi plus la TMI des propriétaires-bailleurs sera élevée (41%, 45%) plus la fiscalité sur les revenus fonciers sera importante. Si nous reprenons notre exemple et que la TMI du bailleur est plus élevée, c’est à dire 45%, la fiscalité des loyers représentera 2 873€. Ainsi près de 50% des loyers seront fiscalisés.
Etude de la fiscalité d’un logement loué meublé
La location d’un appartement loué meublé génère également des loyers qui sont appelés ici des bénéfices. Ils sont imposés dans une autre catégorie de revenus : celle des BIC (6). En effet, l’administration fiscale considère les loyers comme issus d’une activité commerciale. Un statut est alors attribué au propriétaire : Loueur Meublé Non Professionnel également appelé LMNP. Ainsi, grâce à cette notion commerciale, un élément supplémentaire pourra être pris en compte : l’amortissement comptable.
Tout comme pour les revenus fonciers, deux possibilités de déclaration s’offrent au propriétaire-bailleur :
- le micro BIC: un abattement de 50% sur les loyers s’applique automatiquement pour déterminer le montant des bénéfices nets imposables. L’abattement représente un forfait de charges qui représentent les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux, l’amortissement des meubles et de l’immobilier. Le micro foncier est applicable dans la limite de 70 000€ de loyer/an.
- le réel: le propriétaire-bailleur déclare au réel l’ensemble des charges payées au cours de l’année sur le formulaire cirfa 2031. La balance entre les loyers bruts et les charges permet de déterminer le bénéfice net imposable.
Ainsi, la comparaison des 2 fiscalités met en évidence un effet fiscal majeur : les charges d’un appartement loué meublé sont automatiquement plus importantes qu’un appartement loué nu par le jeu des amortissements comptables. Ainsi, il peut être tentant de louer meublé son appartement pour alléger la fiscalité et en améliorer la rentabilité.
Comment le choix du bail de l’appartement peut-il être imposé ?
Lorsque l’acquisition immobilière d’un appartement est réalisée dans le cadre d’une loi fiscale, les conditions de location sont imposées par la loi. Ainsi la loi Pinel, la loi Malraux, la loi Denormandie, l’acquisition en vue d’un déficit foncier ou d’un Monument Historique avec travaux, entraînent nécessairement une location nue.
La durée de location varie en fonction des lois et des dispositifs (pour en savoir plus). Si l’engagement locatif n’est pas réalisé, le propriétaire-bailleur perdra son avantage fiscal. Celui-ci peut prendre la forme d’une réduction d’impôt ou d’une déduction d’assiette d’imposition.
Bien évidemment, une fois la période obligatoire de location nue passée, le propriétaire du logement pourra alors réfléchir à la nature de la location : meublée ou non meublée. C’est un choix important car il engendre tout d’abord un coût en matière d’aménagement puis des démarches à réaliser pour être conforme au statut LMNP.
Les démarches pour prendre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel consistent à réaliser une déclaration auprès du Greffe du Tribunal. Dans le cas où le propriétaire bailleur souhaitera opter pour une déclaration fiscale au réel, il devra s’adjoindre les services d’un expert-comptable. Celui-ci réalisera le travail nécessaire pour fournir les bilans et comptes de résultats liés à la location.
Quand la stratégie locative doit également répondre à la demande locative
Choisir la nature de location de son appartement est important d’un point de vue fiscal, mais également d’un point de vue « marché ». En effet lorsqu’on fait le choix de transformer son logement en location meublée, on choisit également de s’adresser à une autre « clientèle » locative. Il devient nécessaire de réaliser une étude de marché afin de s’assurer du potentiel locatif de l’appartement.
Prenons l’exemple d’un logement T3 qui est meublé à Grenoble. Est-ce que celui-ci correspond à la demande locative du marché ? Sans doute une colocation étudiante pourra correspondre à cette offre, ou encore un couple en nomadisme professionnel. Voici un second exemple avec un studio meublé à Montélimar. Il s’agit d’une offre locative très attrayante pour des étudiants ou des vacanciers. Mais la ville offre-t-elle ce potentiel ?
Ainsi l’étude de marché à réaliser devra s’interroger sur le nombre d’appartements existants, leurs qualités, les loyers déjà pratiqués… Elle pourra également prendre en compte les projets économiques de la ville, son dynamisme touristique, étudiant…
Quand la fiscalité ne peut pas être la seule boussole de décision au moment de louer son appartement
Pour les propriétaires bailleurs qui pilotent la rentabilité de leur investissement, les sirènes du meublé sont très fortes. Mais comme tout investissement, l’étude entre la cohérence de l’offre et les besoins du marché sera la clé de réussite du projet. En effet, quel serait l’intérêt d’avoir un appartement « avion de chasse » en matière de rentabilité financière s’il n’est pas loué ? La vacance locative est un sujet à ne pas perdre de vue.
Les tendances locatives
Le choix du cadre locatif (meublé/non meublé) est une décision tout aussi importante que l’emplacement de la résidence. Tout d’abord, parce qu’il impacte la fiscalité et le rendement d’une opération sur le long terme. Mais également, parce que l’appartement doit répondre au besoin locatif réel pour trouver le locataire qui lui correspond.
Notons qu’il existe de nouvelles formes locatives qui émergent avec le coliving, l’habitat intergénérationnelle, la colocation senior. Autant de sujet qui font sens aujourd’hui en raison de la pénurie de logements. Ces nouvelles formes de location s’appuient également sur les nouvelles habitudes de vie.
Ainsi le premier confinement de mars 2020 a développé de nouvelles attentes des seniors ayant un pied à terre à Paris et un second en province. Nombreux sont ceux qui réfléchissent à revendre leur appartement parisien pour trouver un pied à terre plus personnel et moins onéreux en Normandie. Ils pourront alors envisager une colocation à Paris pour la semaine afin de conserver leurs habitudes citadines.
Ainsi, pour savoir comment louer un appartement, il est idéal de prendre en compte les paramètres économiques et fiscaux de son investissement. Bien évidement ces paramètres doivent se conjuguer avec une étude de marché pour anticiper le meilleur mode de mise en location de son logement.
Sources et textes de référence