Explication de la loi Malraux : un mécanisme peu connu
La loi Malraux est un dispositif d’investissement qui existe depuis près de 60 ans, et dont l’explication du mécanisme de réduction d’impôt est – aujourd’hui – facilité. Le mécanisme de la loi Malraux présente de nombreux atouts pour la constitution d’un patrimoine immobilier de qualité.
Se porter acquéreur d’un appartement en loi Malraux, c’est apporter à son patrimoine un bien singulier.
Il s’agit d’immeubles anciens de qualité, souvent construits il y a plusieurs siècles, situés en cœur historique des villes. Ils sont le témoignage d’un savoir-faire ancien, les œuvres d’artisans/artistes maniant avec dextérité les subtilités de la ferronnerie, de la menuiserie, de la marqueterie… Prenons l’exemple de Dijon avec ses toitures huilées, Colmar et ses immeubles à pans de bois, Versailles et ses toitures en ardoise clouées, Avignon et ses tomettes en terre cuite octogonaux si caractéristiques du sud de la France… Des traces de notre histoire qui ne doivent pas disparaître ni même être rasées au profit de la construction neuve.
Le besoin de logements en France est réel. La réponse se trouve à la fois dans les immeubles neufs et dans la rénovation de bâtiments existants – au prix de travaux importants. Ce constat est d’autant plus vrai lorsqu’il s’agit du cœur historique de nos villes car il permet de conserver l’esprit du centre-ville. C’est ici que la loi Malraux trouve toute son explication.
1- Toutes les villes de France ne sont pas éligibles
La France compte près de 36 600 communes. Seule une petite centaine de villes est concernée par le mécanisme Malraux. Et, pour être plus précis, seulement quelques rues au sein de ces communes sont effectivement éligibles.
Quelques grandes métropoles peuvent être cités telle que Lyon, Bordeaux, Paris, Marseille ou Lille. Mais nous retrouverons essentiellement des villes intermédiaires ou encore, des villes à taille humaine qui bénéficient du dispositif : Avignon, Nantes, Nancy, Metz, Nîmes, Uzès, Perpignan, Albi … Ce sont les secteurs sauvegardés ou sites patrimoniaux remarquables.
Le dispositif a été mis en place en 1962 par André Malraux alors Ministre de la Culture. Son objectif était simple : préserver le patrimoine architectural français post guerre, en incitant les propriétaires d’immeubles remarquables (souvent situés en centre-ville), à réaliser des travaux de rénovation et d’entretien. En contrepartie, l’Etat subventionnerait une quote-part de ces travaux.
2- Une réduction d’impôt liée exclusivement aux travaux réalisés
En 60 ans, le « coup de pouce fiscal » a évolué pour prendre de multiples formes. En 2020 il se matérialise par un mode de calcul simple, rendant le mécanisme d’investissement ouvert à un grand nombre d’investisseurs.
Exemple : les travaux réalisés au cours de l’année 2021 – 50 000€ – bénéficient d’un taux de réduction d’impôt de 30% ou 22% (en fonction du secteur géographique). Ainsi sur cette même année, la réduction d’impôt s’élèvera à 15 000 € (50 000€ x 30%).
Généralement, les appels de fonds travaux se réalisent sur 2 à 3 années civiles, ce qui permet 3 années de réduction d’impôt minimum*.
*voir effet de report
3- Une fiscalité « à part »
C’est un dispositif fiscal puissant puisqu’il permet de réduire très rapidement sa fiscalité en proportion des travaux payés. Depuis 2017, trois éléments viennent compléter le caractère « agile » de la loi Malraux.
Report sur 3 ans : dans le cas où le montant de la réduction d’impôt Malraux serait supérieur à l’impôt sur le revenu, il est possible de reporter la réduction jusqu’à 3 ans. Elle n’est donc pas perdue.
Montant de travaux : la loi Malraux plafonne à 400 000€ le montant des travaux éligibles à la réduction d’impôt. Ces travaux peuvent être répartis sur 4 ans.
Hors plafonnement : la réduction d’impôt de rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales qui s’élève à 10 000€/an. Pour rappel, est considérée comme « niche fiscal » les aides à domicile, le dispositif Pinel, le dispositif Censi-Bouvard entre autres.
En contrepartie, le propriétaire d’un appartement rénové doit louer son bien pour une durée de 9 ans après la livraison. La location doit être réalisée non meublée et au loyer de marché.
4- Offre « clé en main » rare
Il est possible de réaliser une opération en direct – seul, mais cela nécessite de répondre à un certain nombre de prérequis tel que l’éligibilité géographique de l’immeuble, la nature de travaux correspondant à la Loi Malraux, et surtout, de disposer du temps et des compétences indispensables à la gestion d’un tel chantier.
Rappelons ici que le chantier doit être réalisé sous l’égide de l’Architecte des Bâtiments de France.
Aussi, pour avancer sereinement, des opérateurs immobiliers – spécialisés dans la rénovation de bâtiments anciens – proposent une solution « clé en main » : sélection sur critères économiques de la ville, de l’emplacement et du bâtiment, l’étude des travaux en fonction de l’état de l’immeuble, un budget travaux préétabli, la prise en charge de la gestion des travaux, l’accompagnement juridique et fiscal jusqu’à la livraison et la gestion locative.
Cette solution apporte un cadre sécurisé d’investissement et permet de bénéficier du savoir-faire de professionnels rompus à l’exercice de la rénovation en milieu urbain – notamment en hyper centre-ville.
De par les conditions géographiques et les savoir-faire que nécessite la restauration de bâtiments anciens, l’offre Malraux est rare. Elle peut être estimée à plus ou moins 1 500 appartements par an. Les budgets moyens (foncier + travaux) sont de 250 000€ pour les villes intermédiaires et 350 000€ pour les zones très tendues (métropoles).
5- Les garanties d’une acquisition sécurisée
Une opération en loi Malraux connecte les compétences de nombreux professionnels : architectes, bureaux de contrôle, diagnostiqueurs, architecte des bâtiments de France. Elle connecte également de nombreux corps de métier : gros œuvre, fluides, plafonds/cloisons, menuiseries intérieures, sols, climatisation/ventilation/chauffage, électricité, voiries/réseaux etc.
A l’heure de choisir le projet immobilier, les garanties apportées par l’opérateur immobilier devront porter à la fois sur la sécurité des travaux et l’adéquation avec les attentes de l’administration fiscale. Elles peuvent se résumer en 4 points :
- Un prix de vente ferme et définitif
- Garantie décennale
- Garantie juridique et fiscale
- Garantie financière d’achèvement ou une garantie de bonne fin
Pour en savoir voir plus :
- Découvrez très prochainement l’article « Les 5 bons réflexes pour étudier un investissement Malraux »
- Malraux et approche socialement responsable
- La loi Malraux est régie par l’article 199 tervicies du Code Général des Impôts.