Nouveau dispositif fiscal : Louer Abordable / Loc’Avantages

Nouveau ! Depuis le 1er mars il n’est plus nécessaire d’acheter un appartement pour réaliser une économie d’impôt. En décidant de louer son logement à prix abordable, tout propriétaire peut désormais bénéficier d’un avantage économique sous forme de réduction d’impôt. Loc’Avantages : un nouveau schéma qui associe ‘loyer modéré’ avec ‘réduction d’impôt’.

Orama s’est bien évidemment penché sur ce nouveau dispositif qui contribue à créer un impact sociétal positif lorsque la location à prix abordable est proposée en zone tendue. Cette mesure d’incitation fiscale permet de mettre sur le marché de la location des appartements à des loyers accessibles. Mais au-delà de l’avantage fiscal, vous découvrirez dans cet article les (nombreux) accompagnements proposés aux propriétaires qui souhaitent souscrire à ce dispositif.

Depuis le 1er mars, les baux signés entre les propriétaires et les locataires peuvent être éligibles au dispositif « Loc’Avantages».

Près de 25% des transactions immobilières sont réalisées à des fins locatives. Les pouvoirs publics ont mis en place un nouveau dispositif pour inciter les bailleurs à louer leurs biens à prix accessible. Il s’agit du prolongement de la Loi Cosse. Celle-ci permettait aux bailleurs de bénéficier d’un abattement sur les loyers perçus lorsque les appartements étaient loués à prix plus faible. Louer Abordable est un mécanisme beaucoup plus simple : la réduction d’impôt est calculée selon le niveau de décote de loyer appliqué. Pour faciliter la compréhension du schéma (conditions de location et de l’impact fiscal), un simulateur est disponible sous https://www.anah.fr

Le principe est simple : une réduction d’impôt entre 15% et 65% des loyers bruts ; des taux qui s’appliquent partout en France sans zonage, une seule durée de location de 6 ans et 1 contrat. Ainsi, un grand nombre de propriétaires sont désormais éligibles à un dispositif de réduction d’impôt en choisissant simplement d’appliquer un loyer plus faible de 15 à 30% par rapport aux loyers traditionnellement appliqués sur leur secteur.

1. Quels sont les appartements éligibles au dispositif ?

• Les appartements loués en résidence principale, et non meublés,
• Des logements dont la consommation d’énergie est inférieure à 331 kWh/m2/an. Ainsi les appartements ayant une classe énergétique F et G sont exclus,
• Avec ou sans travaux,
• Une convention ANAH – Agence Nationale de l’Habitat doit être signée entre le 1er février 2022 et 31 décembre 2022,
• Le bail doit être réalisé pour une de 6 ans,
• Les loyers sont plafonnés avec 3 paliers : loc1, loc2, loc3 (intermédiaire, social et très social).

2. Qui sont les propriétaires éligibles au dispositif ?

• Les personnes physiques ou morales soumises à la fiscalité des revenus fonciers,
• Le mécanisme est éligible aux personnes physiques, propriétaires en indivision, SCI. Dans ce cas, la réduction d’impôt au prorata des parts détenus.

3. Qui sont les locataires éligibles ?

• Le locataire n’appartenant pas au foyer fiscal,
• Les locataires doivent répondre à un plafond de revenus selon le niveau du loyer appliqué : loc1, loc2, loc3 (intermédiaire, social et très social).

4. Louer avec ou sans professionnel de la gestion locative ?

Le propriétaire peut louer directement son appartement à un locataire. Mais il peut également confier la gestion de son bien à un professionnel – c’est de l’intermédiation locative. https://www.ecologie.gouv.fr/dispositifs-dintermediation-locative

Deux possibilités s’offrent à lui :

• La location sous-location Le propriétaire loue son logement à une association agréée par la préfecture, pour une durée de trois ans renouvelables. C’est donc l’association qui est locataire et qui assure le paiement des loyers et des charges, l’entretien courant et la remise en état du logement (hors vétusté normale).
• Le mandat de gestion Le propriétaire fait appel à une Agence immobilière à vocation sociale (AIVS) qui le met en relation avec le locataire et établit le bail (3 ans minimum). L’AIVS se charge de percevoir les loyers et les charges pour le compte du propriétaire. Exemple d’AIVS : Habitat Humanisme.

En faisant appel à un intermédiaire spécialisé, le propriétaire bénéficie de plusieurs garanties :

• la garantie du paiement des loyers et des charges,
• la remise en état du logement en cas de dégradation,
• la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail.
• la gestion locative assurée par une association qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail.

Les primes possibles : si le propriétaire opte pour l’intermédiation locative avec un niveau de loyer loc2 ou loc3, il bénéficie d’une prime de

• 1 000 € si le bien est loué à l’association qui le sous-loue à l’occupant ;
• 2 000 € si le bien est géré par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé, et que l’occupant dispose d’un bail à son nom (mandat de gestion locative).
• La prime est encore majorée de 1 000 € si la surface du logement est inférieure ou égale à 40 m2.

5. Faut-il réaliser des travaux ?

Il n’est pas obligatoire de réaliser des travaux. En revanche, il est nécessaire de s’assurer que le logement ait une classe énergétique entre A et E (une consommation d’énergie qui n’excède pas 331 kWh/m2/an).

Pour les propriétaires qui souhaitent rénover leurs logements, des aides financières permettent de réaliser les travaux :

• jusqu’à 28 000 € d’aides pour une rénovation complète ;
• jusqu’à 15 000 € d’aides pour une rénovation énergétique ;

Via l’ANAH, les propriétaires bénéficient de l’accompagnement d’un spécialiste pour réaliser les travaux, notamment pour les démarches à réaliser.

En savoir plus : https://www.ecologie.gouv.fr/locavantages