Un mécanisme d’acquisition innovant

Atouts patrimoniaux

La constitution d’un patrimoine immobilier avec une absence de charges, de fiscalité et d’aléas locatifs

Impact économique

Achat des « murs » pour une durée de 15 à 20 ans et une baisse de prix significative de 30% à 40%

Exemple d'acquisition

Prix d’un appartement : 379 000€ – Prix d’acquisition en nue propriété : 220 000€ ( soit 58% du prix pour 15 ans de démembrement)

Définition de la nue propriété

Un appartement peut être détenu de multiple façon. Un propriétaire en détient tous les droits lorsqu’il est détenu en « pleine propriété » :

  • droit d’usage, c’est-à-dire la possibilité d’occuper l’appartement ou de le louer pour en percevoir les loyers,
  • droit de propriété, c’est-à-dire la possibilité d’en disposer pour le vendre, le donner ou le léguer.

Le droit français permet de dissocier ces deux droits. C’est ce que l’on appelle le démembrement du droit de propriété. Celui-ci résulte du droit (code civil) ou d’une convention (contrat) entre les parties. La durée peut être temporaire ou viager. Ainsi, on distingue un usufruitier d’un nu-propriétaire.

Ce schéma est applicable dans le cadre de la vente d’immeubles neufs par un promoteur. Ainsi, un investisseur sélectionne son appartement qu’il choisit sur plan : il en devient nu-propriétaire. L’usufruit temporaire est acquis par un bailleur institutionnel souvent à vocation sociale. Il bénéficie du droit de louer l’appartement et d’en percevoir les loyers.

L’acquéreur en nue propriété bénéficie d’un appartement à prix réduit (de 30% à 40%), sans aucune contrainte de gestion et de frais pour une période de 15 à 20 ans. A l’issue de cette période, l’usufruit s’éteint permettant au nu-propriétaire de devenir automatiquement plein-propriétaire de l’appartement. L’investisseur pourra alors disposer comme il le souhaite de son bien. Il pourra l’occuper, le vendre ou poursuivre la location.

Calculer la valeur de la nue propriété

Dans le schéma associant la nue propriété à l’usufruit locatif avec un bailleur institutionnel pour une durée fixe, le calcul de l’usufruit s’appuie sur une valorisation économique. Ainsi, on détermine économiquement le flux de loyers à percevoir sur une période de 15 à 20 ans (selon la convention). La valeur de l’usufruit peut représenter 30 à 40% du montant de la valeur de marché d’un l’appartement.

Plus rarement, le calcul pourra être réalisé sur la base d’un usufruit fiscal à raison de 23% par tranche de 10 ans de démembrement.

Les atouts

L’investissement en nue propriété présente de nombreux atouts :

  • Absence de fiscalité foncière liée à l’absence de loyer pour une période de 15 à 20 ans,
  • La nue-propriété détenue par un particulier ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur le Fortune Immobilière – IFI,
  • Les frais de notaire sont exclusivement calculés sur la valeur de la nue propriété,
  • La taxe foncière n’est pas redevable par le nu-propriétaire,
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de syndics (le cas échéant) sont déductibles des revenus fonciers préexistants,
  • Les travaux d’entretien de la résidence et de l’appartement sont supportés par l’usufruitier
  • Les gros travaux de réparation (art 606 du code civil) sont à la charge de l’usufruitier si la convention le prévoit,
  • En fin de période de démembrement, la plus-value taxable est allégée.

Possibilité de revendre à tout moment

La nue propriété est un droit réel et cessible à tout moment. Une estimation de la valeur est réalisée (valeur de marché et valeur de l’usufruit). La revente est facilitée grâce à un marché secondaire déjà structuré.

L’acquisition d’un appartement est un schéma d’investissement qui s’adapte à toutes les phases de la vie : constitution d’un patrimoine dès 80 000€ | maîtrise de sa fiscalité | préparation à la retraite | transmission. Elle est également plébiscitée par les expatriés.

C’est un outil simple qui répond à un grand nombre de besoins.

L'impact sociétal et social fort

Investir en nue propriété associée à un usufruit locatif à vocation sociale participe à la mission de service publique : accession au logement pour tous. Les bailleurs qui détiennent le droit d’usage, s’engagent à louer les appartements à des ménages répondant avec des plafonds de ressources souvent PLS. Les immeubles accueillant ce mécanisme, sont situés au sein de zones tendues, c’est-à-dire des secteurs où les prix de l’immobilier sont élevés et la tension locative forte.

Ainsi, ce mécanisme vertueux à la fois pour l’investisseur et pour la collectivité, répond aux obligations des municipalités dites SRU – Solidarité et Renouvellement Urbain – avec l’atteinte d’un objectif de mixité sociale de 20% à 25% par commune.

L’acquisition en nue propriété peut se réaliser sur un immeuble neuf (VEFA) ou plus rarement sur un immeuble existant. Il s’agit ici d’un cas idéal de « nouvelle vie » confiée à l’immeuble dans un esprit d’économie circulaire.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le promoteur est en démarche RSE ou Société à Mission ; lorsque les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE.

Sources et références :
ANIL – PLS
Ministère de l’Economie et des Finances
CGI – Art 669
Service Public

Vous souhaitez étudier les possibilités immobilières qui s’offrent à vous ?

Echangeons dès aujourd’hui !

Découvrir d’autres mécanismes de préparation à la retraite

Le LMNP (ou LMP) est un statut qui doit être utilisé dès lors qu’à un particulier loue son appartement meublé. Plusieurs schémas d’investissement s’offre à lui, et notamment l’acquisition d’un appartement au sein d’une résidence administrée par un gestionnaire professionnel. Plusieurs domaines d’activités sont éligibles dès l’instant où des services sont présents : résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, tourisme d’affaires, EHPAD.

Ainsi, l’acquéreur prend le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et verra ses loyers/revenus fiscalisés au titre du Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il pourra dès lors bénéficier soit d’un abattement de 50% sur des loyers, ou s’il est au réel, indiquer chaque année l’ensemble de ses charges et amortir l’immeuble et les meubles. Dans ce cas précis, les revenus peuvent être – pour une durée longue – non fiscalisés, procurant ainsi un mécanisme idéal pour la préparation de revenus complémentaires à la retraite.

  • Budget : dès 80 000€
  • Engagement locatif : déléguée au gestionnaire.
Découvrir

L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat (A, A bis et B1) permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. La loi Pinel s’applique en grande partie aux immeubles neufs mais peut également être réalisée en Pinel ancien / rénové si l’immeuble fait l’objet d’une rénovation profonde (parties privatives et communes) et obtient les qualités de performances énergétiques requises.

C’est dans le même esprit que le dispositif Denormandie fonctionne avec un zonage représentant près de 250 communes (Actions cœur de ville et ORT), et l’obligation de travaux à visée énergétique qui doivent représenter au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer en fonction du zonage, et plafond de ressources du locataire
Découvrir

L’acquisition d’un logement au sein d’une zone prédéfinie par l’Etat permet au propriétaire bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location : 6, 9 ou 12 ans > 12%, 18% ou 21%. Le dispositif Denormandie s’applique exclusivement aux appartements « anciens » pour lesquels des travaux à visée énergétique sont réalisés et représentent au moins 25% du coût de revient de l’appartement.

Le zonage représentant près de 250 communes qui sont soit intégrées aux programmes Actions cœur de ville, ou ayant signé un accord ORT avec l’Etat.

  • Impact fiscal : réduction d’impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition
  • Engagement locatif : jusqu’à 12 ans, avec un plafond de loyer et plafond de ressources du locataire.
Découvrir