Une association rare aux multiples atouts

Atouts patrimoniaux

Se constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal qui finance l’investissement

Certains travaux peuvent être dissociés et ainsi être comptabilisés en charge

Impact économique

Réduction d’impôt de 12 à 21 % en fonction de la durée de location de 6 à 12 ans | Montant maximum : 300 000€/ an

Effet « déficit foncier » créé par les travaux éligibles, les intérêts d’emprunt

Exemple d'acquisition

Achat d’un appartement de 250 000€ : économie d’impôt jusqu’à 57 300€ pour 12 ans de mise en location

Du neuf dans l’ancien : le double avantage du Pinel optimisé au déficit foncier

Parmi les dispositifs immobiliers des plus connus il y la loi Pinel. Ce dispositif est plutôt associé aux résidences neuves – en VEFA. Mais il s’applique également aux immeubles anciens : c’est ce que l’on appelle le pinel ancien qui parfois peut être « optimisé au déficit foncier ».

Un rappel du dispositif PINEL NEUF

Le dispositif Pinel classique permet d’acquérir un appartement neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% sur le prix de revient. Le montant de la réduction d’impôt dépend de la durée de location du bien : 6 ans, 9 ans ou 12 ans au choix du propriétaire. Cette réduction d’impôt est plafonnée à un montant d’acquisition de 300 000 euros et à une limite de 5 500 euros par m². Rappelons que cette réduction est incluse dans plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Le propriétaire s’engage à louer l’appartement avec un loyer plafonné qui dépend de l’emplacement (zone A, Abis, B1), de la composition du foyer et des ressources financières des locataires.

Pour connaitre les communes éligibles : Service-Public

Qu’est-ce qu’un PINEL ANCIEN ?

Ce dispositif d’investissement peut s’appliquer aux logements dans les mêmes zones Pinel neuf (A, Abis et B1). On parle alors de la loi « Pinel ancien », ou « réhabilité ». En effet, le Pinel dans l’ancien permet de cumuler l’avantage fiscal offert par le Pinel classique avec un autre mécanisme dit « de droit commun » : le déficit foncier. On parle alors de la loi « Pinel optimisé au déficit foncier ».

Il s’applique aux appartements jugés « insalubres » ou des biens issus d’immeubles de bureaux, d’ateliers qui pourront être transformés en logements. Ainsi, les immeubles doivent être totalement rénovés : les parties privatives comme les parties communes. Le propriétaire doit donc réaliser des travaux de réhabilitation qui offriront au logement des performances techniques proches d’un investissement dans le neuf. La résidence portera alors le label Haute Performance Énergétique ou BBC.

Réduction d’impôt et mécanisme de droit commun : le double atout

Le propriétaire d’un appartement éligible au Pinel ancien pourra bénéficier des 2 outils cumulatifs : la réduction d’impôt du Pinel classique et celle du déficit foncier.

Qu’est-ce que le déficit foncier ? Il s’agit d’un mécanisme de droit commun qui s’applique à tous les propriétaires et qui permet de les déduire les charges d’exploitation des appartements sur les revenus fonciers (loyers). Les charges peuvent être constituées des frais de gestion, frais d’entretien ainsi que de tous les travaux de réparation. On parle de déficit foncier lorsque l’ensemble de ces charges est supérieur aux loyers. Cette somme « négative » est alors imputable sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an, à chaque année de paiement des travaux.

Ce mécanisme de Pinel optimisé au déficit foncier engendre un élément avantageux car une économie d’impôt immédiate sera constatée dès la première année de travaux. Rappelons que la réduction d’impôt Pinel classique n’intervient qu’à compter de la livraison du bien – soit près de 2 ans post acquisition.

Ainsi, le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier permet de faire coexistence deux régimes. Mais il convient d’être extrêmement attentif au montage de l’opération. Seuls les travaux dits « dissociables » sont éligibles au mécanisme de déficit foncier. Le montant des travaux affectés à ce mécanisme ne pourra pas être utilisé une 2ème fois pour le calcul de la réduction d’impôt Pinel.

Comment faire un investissement Pinel optimisé au déficit foncier ?

Le savoir-faire d’un professionnel de l’immobilier est indispensable pour garantir la bonne réalisation de l’opération. Ainsi, ce sont souvent des opérateurs spécialisés dans la rénovation de bâtiments anciens – Malraux, Monuments Historiques – qui proposent ces projets.

Parmi les garanties à regarder avec attention pour la réalisation d’un projet Pinel ancien, soulignons l’engagement de l’opérateur sur des prix fermes et définitifs, un accompagnement juridique et fiscal par un cabinet d’avocats, les garanties dommage-ouvrage et décennale…

D’un point de vue contractuel, l’opérateur qui sera le maitre d’ouvrage, pourra proposer un contrat de réservation sécurisé de type VIR. Ce contrat apporte notamment la garantie de prix ferme, la présence d’une GFA, les garanties biennale et décennale. Toutefois pour bénéficier de l’effet déficit foncier le montage sera en ASL – association syndicale libre ou AFUL.

Impact environnemental et sociétal

Investir dans l’ancien répond aux enjeux d’un « urbanisme circulaire » : il permet de remettre sur le marché de la location des appartements jusqu’alors vacants, en état inhabilité ou énergivores. C’est donc donner une nouvelle vie aux immeubles.

L’impact d’un tel projet est donc à multi niveaux. Il peut être renforcé lorsque le maître d’ouvrage est en démarche RSE, les habitations bénéficient de la norme NF Habitat ou que le chantier bénéficie du label HQE.

Vous souhaitez étudier les possibilités immobilières qui s’offrent à vous ?

Echangeons dès aujourd’hui !

Découvrir d’autres mécanismes liés au déficit foncier

Tout propriétaire d’un appartement peut, lorsqu’il déclare ses revenus fonciers au réel, indiquer à la fois le montant des loyers perçus et celui des charges payées au cours de l’année. Une balance est réalisée : si le montant des loyers est supérieur aux charges, le bénéfice sera imposable au titre des revenus fonciers (TMI + Prélèvements sociaux). Si le montant des loyers est inférieur aux charges, un déficit foncier sera alors constaté, pouvant entraîner une absence d’imposition sur les loyers perçus.

C’est donc un mécanisme dit de « droit commun » qui s’applique à tous les appartements loués « nus » – hors déclaration au micro-foncier. Lorsqu’un appartement fait l’objet d’une rénovation importante, les travaux pourront être déduits des loyers ainsi que sur le revenu global – plafond de 10 700€ chaque année. Les travaux peuvent aussi bien porter sur les parties privatives (appartements) que sur les parties communes de la résidence.

Impact fiscal : déduction d’assiette d’imposition proportionnelle à la Tranche Marginale d’Imposition, augmentée des Prélèvements Sociaux.

Engagement locatif : 3 ans + 1 an minimum après le dernier impact fiscal sur le revenu global.

Prix d’acquisition dès 110 000€ (foncier + travaux parties privative et commune). Quote part de travaux de 50% à 90% du montant total d’acquisition.

Découvrir

Un immeuble ancien peut faire l’objet d’un démembrement temporaire de propriété pour une durée de 12 à 20 ans. Lorsque des <travaux de rénovation, d’entretien ou d’aménagement sont réalisés, le nu-propriétaire peut, sous certaines conditions, déduire ces charges sur ses revenus fonciers préexistants.

C’est l’association de 2 mécanismes de droit commun qui permet à la fois de se constituer un patrimoine à coût réduit (jusqu’à 40% de décote par rapport au prix du marché) tout en optimisant le patrimoine déjà présent.

Découvrir

Les immeubles qualifiés de Monuments Historiques sont, par définition, rares puisqu’ils ne représentent que quelques dizaines de milliers de bâtiments. Pour les identifier, ils bénéficient d’un agrément ou d’une inscription à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, montrant par là leur intérêt architectural pour tout ou partie du bâtiment.

Lorsque des travaux sont réalisés pour entretenir ce patrimoine, les charges peuvent être déductibles sur l’ensemble des revenus assujettis à l’impôt sur le revenu. Il est donc possible d’être propriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble d’exception, et de bénéficier d’un régime fiscal particulier pour soutenir la rénovation du patrimoine architectural français.

Impact fiscal : proportionnelle à la tranche marginale d’imposition (TMI)

Engagement locatif : 3 ans + 1 an

Engagement de conservation : 15 ans

Budget moyen : 300 000 € (dont 60% de travaux)

Découvrir