La valeur verte en immobilier

Les Notaires de France ont récemment publié la mise à jour de leur analyse des transactions immobilières sous l’angle de la « >valeur verte« . Ce concept désigne la plus-value qu’un logement peut générer grâce à ses qualités écologiques, notamment sa performance énergétique.

Bien que cette étude se concentre exclusivement sur >l’étiquette DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), il convient de rappeler que la valeur verte peut aussi inclure d’autres dimensions : la végétalisation des espaces, la présence d’îlots de fraîcheur, l’accès facilité aux transports en commun, l’économie de ressources ou encore l’utilisation d’énergies renouvelables.

Cette analyse intervient dans un contexte de> transition énergétique et réglementaire, où la performance énergétique devient un facteur déterminant, non seulement pour la revente mais également pour la préservation du patrimoine immobilier.

Les mutations du marché nous amènent à nous poser de nouvelles questions pour comprendre les dynamiques en jeur

• Dans un marché marqué par une baisse des prix et du volume des transactions en 2023 et 2024, les logements aux étiquettes énergétiques défavorables subissent-ils une décote significative ?
• Dans des zones tendues comme Paris, la valeur verte influence-t-elle réellement les prix de vente ?
• Existe-t-il une différence notable entre maisons et appartements en termes d’impact de la performance énergétique sur les prix ?
• Les petites surfaces, prisées pour l’investissement locatif, bénéficient-elles de la même valorisation additionnelle lorsqu’elles sont économes en énergie ?
• Comment anticiper les restrictions locatives qui entreront en vigueur en 2025 pour les logements énergivores sans travaux d’amélioration ?

Ces interrogations permettent de mieux cerner les impacts concrets de la valeur verte sur un marché immobilier en pleine reconfiguration.

1. Une concentration des ventes sur les logements énergivores

Alors que le volume global des transactions immobilières a diminué depuis 2023, la part des logements les plus énergivores (classes F et G) reste prépondérante:

• Ces biens représentent encore 17 % des ventes de logements anciens à l’échelle nationale.
• À Paris, cette proportion grimpe à 31 %, signe d’un marché où les vendeurs cherchent à se séparer en priorité des biens pénalisés par les nouvelles réglementations.

Dans les grandes villes, la part des ventes d’appartements énergivores s’est stabilisée après avoir connu une forte augmentation entre 2021 et 2022. Cependant, la proportion de logements économes reste inférieure à celle des biens énergivores dans la plupart des départements, traduisant une tendance structurelle.

2. Une valorisation nette pour les logements économes en énergie

Malgré un contexte de baisse des prix (-2 % pour les appartements et -4 % pour les maisons), les biens classés A ou B se démarquent :

• Les appartements économes ont vu leur prix médian augmenter de 1 % sur un an.
• Les maisons économes ont connu une hausse encore plus marquée de 2 %.

À l’inverse, les logements énergivores enregistrent des baisses significatives :

• Jusqu’à -6 % pour les appartements F et G.
• Des diminutions plus modérées de -3 % pour les maisons.

Des écarts impressionnants émergent dans certaines villes. Par exemple, à Marseille, les biens F et G ont vu leurs prix chuter jusqu’à 17 %, tandis qu’à Nîmes, les logements classés A ou B se sont valorisés dans les mêmes proportions.

3. Le paradoxe parisien

À Paris, malgré un marché historiquement tendu, la baisse des prix touche tous les types de logements, y compris les plus économes (-11 %). Paradoxalement, les logements énergivores y subissent une baisse moins marquée (-2 %).

Les petites surfaces, souvent associées à l’investissement locatif, suivent une tendance similaire. Plus de 52 % des ventes concernent des logements énergivores, contre seulement 12 % pour les biens économes. Cette situation interroge : les logements énergivores sont-ils perçus comme une opportunité financière en raison de leur prix plus attractif ? Ou bien les vendeurs cherchent-ils à s’en délester avant l’entrée en vigueur des restrictions liées à la loi Climat et Résilience ?

Un contexte réglementaire et énergétique déterminant

La transition énergétique, combinée à la hausse des coûts de l’énergie et aux nouvelles réglementations, modifie profondément les dynamiques immobilières. Selon un rapport de la Direction Générale du Trésor, trois impacts majeurs peuvent être observés :

1. Rentabilité des rénovations énergétiques : les maisons individuelles bénéficient davantage de la valeur verte, rendant les rénovations plus rentables que pour les logements collectifs.
2. Faible impact sur les loyers : les augmentations de loyers liées à la performance énergétique restent limitées, rendant les rénovations moins attractives pour les propriétaires bailleurs sans aides publiques.
3. Influence des politiques publiques : les taxes carbone, les subventions telles que MaPrimeRénov’, et l’évolution des prix de l’énergie encouragent les rénovations et renforcent l’importance de la valeur verte.

Un appel à l’action pour les propriétaires

Avec l’augmentation des coûts de l’énergie et la fin du bouclier tarifaire, les propriétaires sont incités à envisager des travaux rapidement. Les aides comme MaPrimeRénov’ prolongée en 2025 jouent un rôle clé pour accélérer la transition.

La valeur verte est aujourd’hui un levier incontournable pour maintenir ou accroître la valeur de son patrimoine immobilier. Les ménages et les investisseurs doivent non seulement se préparer aux évolutions réglementaires, mais aussi considérer la performance énergétique comme un critère stratégique.

Dans un marché en mutation, intégrer la dimension verte est essentiel pour répondre aux attentes des acheteurs, mais aussi pour anticiper les tendances de demain.